① 捋一捋房地產長效機制的「工具箱」
最近一個多月來圍繞房地產的兩場座談會引起業界高度關注。一場是7月24日房地產工作座談會，邀請北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府負責人參加；一場是8月20日，住建部、人民銀行組織的房地產企業座談會，邀請融創、恆大、綠地、陽光城(000671,股吧)、中梁、華僑城、碧桂園、萬科、新城控股(601155,股吧)、保利、中海、華潤等12家企業參會。兩場會議雖然各有側重，但均透露出一個清晰的信號：房地產長效機制正在加速形成。
7月24日的座談會上，「房地產長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定」。8月20日的座談會，則是從制定重點房地產企業資金監測和融資管理規則入手，研究進一步落實房地產長效機制，完善住房租賃市場金融支持政策體系及加快形成「租購並舉」的住房制度。
關於房地產長效機制，很多人片面理解為房地產稅出台才是終極目標，實際上近年來圍繞房地產調控，從國家相關部委到地方政府部門出台的一系列法律法規和政策措施，大多是房地產長效機制的具體體現，這些法規和政策措施在實踐過程中不斷完善，構成了房地產長效機制的基本框架。
關於房地產長效機制，從2016年的中央經濟工作會議就已經明確，主要是通過住房、金融、土地、財稅、投資、立法等手段來建立。表明房地產長效機制並非「一葯治百病」的單一制度，而是一個龐大的系統工程。
在8月12日博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一對房地產長效機制有一個比較清晰的表述。他認為，房地產長效機制包括三點：一是明確規劃期內的住房發展目標，完善市場與保障相結合、租購並舉的住房制度；二是與住房制度、住房發展匹配、聯動的房地產金融信貸制度、土地供應制度、財稅制度；三是房地產市場的監管、整頓與調控。
基於兩場座談會透露出的信息，結合近年來房地產調控實踐，房地產長效機制的內容越發清晰。
首先是土地制度及相關措施。最大的突破莫過於《土地管理法》的修訂和實施，這一舉措為構建城鄉統一的建設用地市場邁出關鍵一步，也成為房地產長效機制的重要基礎。其重要意義在於，一是有利於限制地方政府征地權力，遏制擴張沖動；二是有利於增加建設用地供給，平抑房價波動；三是有利於搞活金融，促進住房租賃市場發展。
本輪調控，住建部明確提出「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，並將「穩地價」放在首位。各地通過制定中長期住房發展規劃、提前下達土地供應計劃、調整土地出讓方式、限制土地出讓價格、增加住宅用地特別是保障房用地供應等手段穩定地價，取得了良好效果。這些手段也成為房地產長效機制的重要內容。
其次是房地產金融政策。房地產金融審慎管理制度構成了房地產長效機制的重要內容。房地產金融風險已經成為目前最大的「灰犀牛」，在「房住不炒」的主基調下，嚴控資金違規流入房地產成為監管重點。今年年初央行在發布《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》時明確提出，將按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制。從現實情況看，在個貸方面，基本形成了以差別化住房信貸政策為主要內容的框架，包括錨定LPR的房貸利率機制。在企業融資監管方面，正在形成房地產金融審慎管理制度。上半年央行通過降准、再貸款等方式大量釋放流動性，支持實體經濟，但始終嚴控資金違規流入房地產，嚴厲查處違規行為，對房地產信託、海外發債等融資渠道嚴格限制。從8月20日的座談會可以看出，重點房地產企業資金監測和融資管理規則已經形成，監管的基本原則是「穩住存量、嚴控增量」，實施手段是通過劃定「三條紅線」嚴控房企融資規模，降低杠桿率。
第三是住房保障體系和「租購並舉」制度。住房保障體系是房改以來房地產市場最大的短板，也是近年來各級政府的發力點。從「棚改」到老舊小區改造，從公租房建設到共有產權房試點，各地住房保障體系正在加速完善。特別是在集體土地建租賃住房方面，試點城市從13個增加到18個，涵蓋了大多數熱點城市。在租賃房土地供應方面，隨著新的《土地管理法》實施，集體土地入市的法律障礙被打破；在租賃房融資方面，6月國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》，其中明確提出支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信託基金（REITs）。一系列政策引導下，「租購並舉」的住房供應體系將加速形成。
第四是財稅政策。雖然法律意義上的房地產稅遲遲沒有出台，但與房地產相關的一系列稅收制度在房地產調控中一直發揮著重要作用。例如通過契稅調節高檔房與普通商品房、不同套數住房的交易成本，通過增值稅限制商品住房的持有成本，達到「房住不炒」的目的。這些財稅政策均是房地產長效機制的體現。此外，剛剛出台的《契稅法》也是房地產稅收制度改革的重要一環。
第五是整頓房地產市場秩序。良好的市場秩序是房地產長效機制的重要內涵。從2017年開始，住建部密集開展房地產市場整頓行動，通過加強制度建設堵塞市場管理漏洞；通過加強監管，大力查處違法違規企業和個人。針對房地產企業，嚴厲打擊捂盤惜售、違規售房行為，保障住房質量；針對中介企業，整頓各種虛假宣傳和市場交易亂象。各地方政府本著「因城施策」的原則，持續開展專項整治行動，為房地產市場健康平穩運行創造了條件。
第六，部分行政手段可能成為長效機制的一部分被長期沿用。本輪調控最直接的調控措施被歸納為「五限」，即限購、限貸、限價、限售、限商（限制商改住），其中使用范圍最廣、對需求端最具殺傷力的莫過於限購。限購政策在特定歷史時期、特定區域有其合理性，特別是針對一線城市和熱點二線城市，在很長一段時間內會持續保持「高壓」態勢。但是在「因城施策」「分類調控」的原則下，限購政策不能過於僵化，須根據市場變化及時做出調整。
在各種限制政策中，過於生硬的限價政策是最廣為詬病的行政手段，極易造成市場尋租和市場秩序的混亂，因此不應作為長效機制手段長期使用，應適時做出調整。
最後不得不說的是房地產稅，這是房地產長效機制中分量最重、影響最深遠的一顆棋子，也是「最難啃的硬骨頭」。從正式提出到列入立法規劃目錄，從「穩步推進」到「穩妥推進」，每一步進展都挑動著業界的神經，歷時數年始終是「只聽樓梯響」，卻不見明確的時間表。隨著不動產統一登記的實施和不動產信息全國聯網，房地產稅的制度障礙和技術障礙基本解除，相信已經進入立法目錄的房地產稅出台時間也不會太久。
② 驗房工具箱裡面都有哪些量房工具呢
驗房工具箱內裝鋼化玻璃檢測儀、激光測距儀、激光水平放線儀、雜訊檢測儀、網版絡/電話信號檢測儀權、伸縮響鼓槌、響鼓槌、尖嘴鉗、手電筒、三孔驗電插器、5m卷線器、檢測鏡、游標塞尺、內外直角檢測尺、伸縮桿、多功能磁力線墜、焊接檢測尺、百格網、感應驗電筆、＋字和-字螺絲刀、游標卡尺、5m捲尺、垂直檢測尺、對角檢測尺等。
③ 一個專業的驗房師的驗房工具都應該包括什麼
驗房時需要准備的工具：
1、桶裝水
別嫌費事也別嫌沉，桶裝水可是檢驗廚房、衛生間下水坡度的一大法寶哦!進入有下水口的房間之後，用大量的水潑灑在地面上，通過水流的方向就可以輕松的知道哪裡積水以及下水坡度是否足夠。
2、小鏡子
對於一些不便觀察的地方(如櫥櫃內部、門扇的頂部和底邊)拿出鏡子照一下就能讓一切一目瞭然。要知道，任何工程在大面上一般都是過得去的，問題往往出在最容易被忽略的地方。
3、人字梯 人字梯不僅可以幫助測量室內的實際高度，對於一些「高高在上」的設備(如燈具、排風口、電源盒等)也是一種必不可少的檢驗工具。
4、電筆
這點我想就不必多說啦——帶一支電筆逐個試一下室內電源是否全部完好暢通吧，發現問題就要馬上要求開發商進行維修，等到收了房、傢具進場之後才發現問題的話維修起來就麻煩多了。
5、直角尺 直角尺可是檢驗門框、窗角、牆體與地面的垂直角度等區域的利器哦。走到應該是直角的地方就用直角尺擺一下，任何變型、錯位都逃不過你的眼睛。除此之外，直角尺還是檢驗窗檯是否水平的寶貝呢!
6、標記筆與貼紙
在發現問題的地方要用標記筆或貼紙做個記號，最好再做個編號說明具體問題。這樣不但可以讓維修工人更加明了你的意圖，也可以讓自己二次驗房時不至於遺漏對維修工程的檢查。
7、記錄本
雖然驗房時開發商都會提供維修單，但我們最好還是自己准備一個記錄本來將驗房時所發現的問題一一記錄下來為好。除此之外最好將陪同驗房的工程人員的姓名與聯系方式一同記錄，以便隨時保持溝通。
8、數顯回彈儀
9、紅外線測距
10、檢測工具箱
④ 大力推進保障性租賃住房建設 全國多地豐富政策「工具箱」
多措並舉、加大供給，進一步擴大住房保障覆蓋面，是扎實推進保障性住房建設工作的實招良策，也是解決重點群體住房困難問題的有效路徑和措施。人民網財經梳理發現，今年以來，全國多地密集出台政策措施，大力推進保障性租賃住房建設，住房保障覆蓋面不斷擴大。
以北京為例，今年全市計劃安排租賃住宅用地300公頃，其中集租房、公租房各150公頃，較去年分別增加100公頃、70公頃，並持續推進住房供給側結構性改革，多主體、多渠道增加有效供應，擴大保障性租賃住房覆蓋面。
北京市住建委有關負責人表示，北京將積極引導多主體、多途徑的多元化實施模式改革，綜合利用現有土地一級開發、集體土地入市、存量資源改造、閑置房屋盤活等方式拓寬供應渠道，保障好群眾住房需求，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
此外，北京還將構建「房地聯動、一地一策」機制，即根據不同地塊具體情況，設定不同的土地競買或房屋銷售條件，如設定地價上限、競政府共有產權份額、競建高品質住宅、競建人才公租房、競企業自持房屋比例、執行差異化稅收信貸優惠政策、制定優先購房順序等，不斷豐富和完善政策工具箱。
全國政協常委、經濟委員會副主任楊偉民表示，對於人口流入多、住房供應短缺、房價過高的城市，尤其是特大和超大城市，未來要解決外來人口住房問題應建立「租購並舉、以租為主」的住房體系。「租賃住房有兩種，一種是市場化的長租公寓；還有一種是公共租賃住房，包括保障性住房。」他說。
對此，楊偉民建議，特大和超大城市要更多建立一些共有產權商品住房，推進農村集體經營性建設用地入市。同時，也可以探索利用集體建設用地建設租賃住房，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難。
當前，政策性租賃住房已經成為各地加強保障性租賃住房建設的重點。
「十四五」時期，廣州將通過統籌配置保障性租賃住房，加大保障性租賃住房、共有產權住房以及人才公寓等住房供給，通過城市更新可提供保障性租賃住房約35萬套，解決新市民和低收入群體居住需求，不斷改善人民群眾住房條件和居住環境。
6月初，深圳市住房和建設局聯合多部門印發了《關於開展住房租賃資金監管的通知》，要求在深圳從事住房租賃經營的企業，應開立銀行專戶，用於收取承租人押金及租金，被監管資金不得隨意使用。據悉，新規自6月11日起執行，有效期2年，將有效規范住房租賃企業經營，維護住房租賃當事人合法權益。
遼寧省沈陽市房產局局長陳傑也於近日公開表示，沈陽市今年大力推進保障性租賃住房建設，全年將新增保障性租賃住房2萬套，著重向新市民、青年人和及重點產業、基礎公共服務行業人群傾斜，解決引進人才住房障礙問題。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向人民網財經表示：「目前大城市的住房問題主要集中在新市民、年輕人，因為，經過『十二五』『十三五』兩個五年計劃，兜底式的住房保障，基本上解決了低保低收入住房困難家庭的住房需求。」
「保障性租賃住房既然納入保障，各方面的資金要形成激勵效應、撬動效應，『四兩撥千斤』，鼓勵市場資金進入。」在李宇嘉看來，在政府的規劃、土地、稅收等一攬子扶持政策落實到位後，要切實做到降低成本。
「建議通過調動社會力量的參與，定向擴大租賃住房供給。保障性租賃住房可以本著『誰投資誰負責』的原則，通過補貼或政策優惠等方式引導市場化力量建設運營，這些房源的成本和租金也會相對較低。」貝殼研究院高級分析師黃卉向人民網財經表示。