房地產調控工具箱

Ⅰ 8月各地樓市新政頻打「補丁」，新一輪加碼調控已在路上

7月剛被約談的惠州、金華先後出台新政，杭州、成都、北京等地也分別加碼樓市調控，還有更多城市的加碼調控或在路上。

8月，各地樓市調控迎來新一輪密集加碼。7月剛被約談的惠州、金華先後出台新政，此外，杭州、成都、北京等地也分別加碼樓市調控。業內人士預計，更多城市的加碼調控還在路上。

還有業內人士認為，過去的調控政策大部分是老調重彈，而近期的調控已經開始動「真格」了，房價上漲過快的城市進入密集調控周期，因為及時補漏洞導致調控高頻化。

具體來看，調控「工具箱」不斷豐富，調控力度顯著升級，調控內容更加精細化。未來，監管資金流向、整頓中介市場秩序、二手房參考價制度等仍將是監管重點。

曾被約談的惠州、金華出台樓市新政

8月至今，已有多個城市加碼樓市調控，其中包括惠州、金華兩個曾於7月底被住建部約談的城市。

8月9日，惠州連夜發布樓市調控政策，在這份《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》中提到，土地出讓實行「限房價、限地價、競配建、競品質」，從源頭上控制房價的上漲。此外，惠州開始嚴格執行新購住房三年限售政策，重點片區也暫停向區域內擁有一套及以上住房的外地戶籍居民出售新建商品住房。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，結合惠州實際市場情況來看，這已經是惠州在調控收緊方面能做到的極限了。尤其是首次啟動限購，在大亞灣、經濟技術開發區、惠陽區等重點片區，非戶籍人口限購一套。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強也認為，這與之前惠州一直未執行限購政策形成明顯對比，體現出本次調控政策的嚴厲性。

在業內看來，通過惠州此次收緊調控政策，不禁讓人聯想到7月29日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。

此前同樣被約談的金華在8月2日已發出了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。金華的調控新政涉及的范圍同樣比較全面，包括住宅三年限售、加強二手住宅價格監管、完善房價地價聯動機制、優化「限房價、控地價、提品質」等宅地出讓競拍規則等。

中指研究院浙江分院常務副總高院生認為，2021年以來，金華市場一直維持較高的熱度，在近幾月的百城價格指數排名中也一直處於前列。隨著本次金華新政的落地，預計短期之內金華市場將有所降溫，二手房價格虛高的現象也將減少。

而李宇嘉也同時表示，惠州樓市過去兩年太「火」了，此次的舉措讓惠州降低對樓市的依賴。雖然惠州一直沒有出台限購政策，但在被約談的壓力下也不得不出新政，預計未來惠州樓市會開啟下行的行情。

業內人士預計，其他被約談的城市的調控升級政策也正在趕來的路上。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，後續包括銀川、徐州和泉州等都會進行加碼。

8月各地樓市調控密集頻發

除了上述兩個近期被約談的城市出台調控政策外，8月份，還有多地從多個角度為樓市調控打補丁，甚至一日內多地政策連發。

具體來看，8月2日，東莞暫停向個體工商戶銷售商品房，法拍房納入限購；8月3日，廣州黃埔取消人才住房政策；8月5日，杭州限購加碼，同一天，成都嚴格認定贈與住房行為的限購標准，進一步優化購房資格復核順位；8月6日，北京限購嚴查假離婚；8月7日，衢州暫停向1套房以上外地戶售房。

在整頓市場秩序方面，8月3日，海口加強打擊房地產銷售亂象，處罰15家中介機構和2家地產項目；8月7日，深圳公布「深房理」初步調查，截至目前共發現21.55億元經營用途貸款違規流入房地產領域，有2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

從以上內容不難看出，8月，整頓中介規范經營、出台二手房指導價、限制經營貸、限購、限售、土地供應、打擊炒作學區房等成為樓市調控的重要內容。

對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，進入8月，「房地產調控明顯不一樣了」，如果說過去的調控政策大部分都是老調重彈，那麼最近幾天的調控可以說已經開始動「真格」了。過去多年存在的房地產調控漏洞，在最近都明顯地打上了「補丁」。

張大偉表示，約談房價上漲過快城市已經成為2021年房地產調控的一個重要特徵。在「一城一策」房地產調控的基礎上，住建部的督導作用在加強。比如，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市房價明顯上漲的城市，成為了7月被約談的對象。而從上半年來看，已經有13個城市被住建部不同程度約談督導，這些城市基本都處於全國房價上漲前列，比如，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌。

值得關注的是，7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光公開表示，住建部將會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

在克而瑞分析人士看來，房地產市場問責機制將不斷強化，重點監測城市名單持續擴容，更多房地產市場過熱、房價上漲過快的三四線城市將被納入監管體系。

業內：新一輪調控力度加大，更趨精細化

今年房地產調控「從嚴」的趨勢，幾乎成為業內的共識。

其中，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，年內多個城市針對房價過快上漲、商品房銷售管理以及租賃和保障房相關制度出台調控政策，帶動全國各城市逐漸明確調控方向和目標，未來調控政策將繼續趨嚴。

另據張大偉分析，2021年房地產調控非常明顯的特徵是密集發布，調控方式、力度及細致度均出現了顯著升級，調控「工具箱」不斷豐富。

克而瑞分析人士也認為，重點城市樓市進入新一輪密集調控周期，調控力度更大，內容更加精細化，調控次數傾向於更高頻次，哪裡有漏洞，「打補丁」式調控必然追上，這也是本輪調控趨於高頻化的一大原因。比如，2021年至今，成都已經出台了6次新政，上海更是連番9次加碼。

在李宇嘉看來，在房地產政策方面，金融監管部門繼續加強資金流向的監管合作，重點是實體信貸資金會不會通過小貸機構流入房地產市場。此外，強化中介市場秩序整頓，二手房參考價制度也會堅定地執行下去。

值得關注的是，8月2日，東莞、金華、衢州發布的樓市新政，均提及規范二手房交易參考價。而早在今年2月，深圳率先宣布建立二手房交易參考價發布機制。其後，成都、西安、寧波、三亞、上海、紹興、無錫等地相繼發文整治二手房價格亂象。

此外，張大偉還指出，需要注意的是信貸政策，2021年央行和住建部密集聯動，房地產貸款供應量逐漸減少，在房貸收緊的情況下，房地產市場退燒難免。

Ⅱ 「房住不炒」穩當先 「三線四檔」防風險

核心觀點：中國經濟網評論員鄧浩認為，今年以來，密集推出的房地產調控措施，效果正逐步顯現，指向也很明確：堅持「房住不炒」，持續穩地價、穩房價、穩預期。在房地產調控的政策「工具箱」中，金融無疑是關鍵。防範化解房地產金融風險，與推動房地產行業高質量發展密切相關。只要堅持「房住不炒」，牢牢抓住房地產金融這個關鍵進行調控，房地產行業一定能夠行穩致遠，更好地滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。

時值炎熱盛夏，國內樓市卻在持續降溫。

今年以來，房地產市場出現恢復性增長，部分地區的房價上漲還比較明顯，其中不乏投資投機性炒房行為推波助瀾。而國家統計局近日公布的數據顯示，7月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體回落。不管是16個城市新建住宅價格環比下降，還是26個城市二手房價格環比下降，均為今年以來數量最多。這表明，密集推出的房地產調控措施，效果正逐步顯現。

從中央有關會議對房地產市場平穩健康發展作出部署，到住建部門對多地約談督導，從嚴查經營貸、信用貸、消費貸違規進入樓市，到大力整頓中介機構，從多地陸續出台二手房參考價機制，到打擊學區房炒作和「假離婚」……種種跡象表明，本輪調控的確是「動真格」了，指向也很明確：堅持「房住不炒」，持續穩地價、穩房價、穩預期。

在房地產調控的政策「工具箱」中，金融無疑是關鍵。信貸資金違規進入樓市，不僅會導致房價過快上漲，也在持續集聚著金融風險。在本輪調控釋放的眾多信號中，對「深房理」案件的處理無疑具有風向標意義，它彰顯了國家嚴厲打擊違規炒房，維護房地產金融安全的決心。

加強房地產金融管理，已經成為當前我國房地產市場調控的突出特徵，這也是防範化解重大金融風險的應有之義。房地產金融管理，既要面向金融機構，嚴把風險關口，防止信貸資金違規流入房地產市場，又要面向房地產企業，抑制其盲目擴張，降低其對金融杠桿的依賴。

近日，中央財經委員會第十次會議就防範化解重大金融風險、做好金融穩定發展工作提出了明確要求，作出了重要部署。會議強調，要以經濟高質量發展化解系統性金融風險。

房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。2020年8月，央行、住建部出台了重點房企資金監測和融資管理規則——「三線四檔」，用剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心指標作為「三條紅線」，將房企劃分為四個檔位，在首次明確房企舉債標準的同時，也徹底打破了以往房企高融資、高負債、高周轉的發展模式。

防範化解房地產金融風險，與推動房地產行業高質量發展密切相關。「三線四檔」規則實際上是對不同檔次房企的財務健康狀況進行一個體檢，然後相應地幫助企業去做好自己的財務管理。此外，央行還對銀行業金融機構制定了房地產貸款集中度管理制度。這些已被證明行之有效的做法，要在今後的房地產金融工作中繼續堅持並不斷完善。

當前，房地產市場正處於調整結構、深化改革的階段，現在的陣痛，是為了今後更好的發展。房企要積極適應新的形勢，堅定高質量發展信心；地方政府和金融機構也要精準施策，幫助房企妥善化解債務風險，實現轉型升級。只要堅持「房住不炒」，牢牢抓住房地產金融這個關鍵進行調控，房地產行業一定能夠行穩致遠，更好地滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。

Ⅲ 四川省住建廳：建立房地產長效機制政策「工具箱」

「房子是用來住的，不是用來炒的。」1月15日，2020年四川住房城鄉建設工作會議上，省住建廳廳長張正紅又一次強調這個定位，新的一年，要落實房地產市場城市主體責任制，探索構建「2+2+X」住房體系，以長效機制確保實現穩地價、穩房價、穩預期。
在落實城市主題責任上，省級層面出台《貫徹落實房地產市場平穩健康發展城市主體責任制四川工作方案》，建立長效機制政策「工具箱」，指導城市編制實施「一城一策」工作方案，加強城市間政策聯動和統籌協調。建立住房供給與土地供應、金融投放的聯動機制，促進房地產市場平穩健康發展。
在住房保障體系方面，繼續鼓勵各地通過集中新建、配建、改建、收購等方式新籌集公租房等，逐步實現公租房保障范圍常住人口全覆蓋。以解決新市民住房問題為出發點，鼓勵各地在新市民集中的開發區和產業園區，通過存量住房改造和商改住等方式發展一批政策性租賃住房。實施棚改10.2萬戶，重點攻堅改造老城區臟亂差棚戶區。
同時支持各地因地制宜發展共有產權住房。大力發展住房租賃市場，鼓勵發展長期租賃住房。進一步培育機構化、規模化租賃企業，支持國有企業發揮引領作用，鼓勵民營企業開辦住房租賃企業。加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平台。成都市要深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點。
加強市場亂象整治和遺留問題化解。綜合運用行政、司法、行業自律等多種手段，持續推進住房租賃中介亂象整治等專項行動。建立地方政府牽頭、部門協同的組織協調機制，堅持「一盤一策」，加快「問題樓盤」化解。
張正紅透露，2020年還將研究制定住房公積金支持發展租賃住房和城鎮老舊小區改造政策措施。
（原題：《關於2020年四川房地產市場 省住建廳廳長這么說》）

Ⅳ 統計：2021年以來 全國房地產市場累計調控超320次

今年以來，樓市調控政策密集出台。根據中原地產研究中心統計數據，2021年以來，全國房地產市場累計調控超過320次，其中中央各部門的調控政策達46次，2020年同期只有30次左右。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，近期中央各部門再次密集發布政策，特別是住建部和央行持續加碼房地產調控，調控方式、力度及細致度均顯著升級。

從內容上看，調控「工具箱」不斷豐富，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，包括房地產開發質量、二手房虛假廣告、信貸挪用等過去多年存在的問題。

隨著各部委發聲，多地相繼發布樓市調控新政。例如，7月23日，上海市發布《關於加強住房贈與管理的通知》，杭州市發布《關於開展房地產地名使用專項檢查的通知》，紹興市發布《關於加強二手住房市場監管的通知》；7月26日，無錫市發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》……

張大偉表示，從市場趨勢看，住建部等八部門於7月23日發布的《關於持續整治規范房地產市場秩序的通知》，集中關注當下房地產市場存在的主要問題，從政策執行角度看，將對未來房地產市場的規范發展有明顯影響。

58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，7月份樓市調控是多維度的。八部門聯合對房地產市場進行中長期市場秩序整治，預示著樓市調控長期從嚴。各地調控則不斷收緊，例如，上海嚴堵贈與漏洞，西安出台二手房指導價等。同時，強化住房保障領域的政策不斷出台，7月份國務院發布《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，強調突出住房的民生屬性，明確其基礎制度和支持政策。

「2021年上半年已經有廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等13個城市被住建部約談督導，這些城市基本都處於全國房價漲幅前列，預計下半年房地產調控從嚴趨勢不變。」張大偉說。

張波認為，未來樓市調控有三個主導方向，一是穩定房地產市場，其中穩房價和穩地價是兩個重點，將通過集中供地、集中上市、嚴控新房價格等多種方式來落實；二是強化居住保障市場，將從租賃的支持性政策以及共有產權房等多個維度來推進；三是嚴控房地產金融，針對房企的「三道紅線」和針對房貸的「兩道紅線」將共築樓市調控信貸防火牆。

「目前來看，如何平衡好地價和房價依然還有完善的空間。從今年來看，部分熱點城市的土地溢價率依然有所提升，會對未來房價的調控形成不小影響。同時，大中城市新市民的居住保障，尤其是租賃房源的保障力度還需不斷提升，在保障新市民居住空間的同時，更能讓其安心穩定居住。」張波表示。

Ⅳ 捋一捋房地產長效機制的「工具箱」

最近一個多月來圍繞房地產的兩場座談會引起業界高度關注。一場是7月24日房地產工作座談會，邀請北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府負責人參加；一場是8月20日，住建部、人民銀行組織的房地產企業座談會，邀請融創、恆大、綠地、陽光城(000671,股吧)、中梁、華僑城、碧桂園、萬科、新城控股(601155,股吧)、保利、中海、華潤等12家企業參會。兩場會議雖然各有側重，但均透露出一個清晰的信號：房地產長效機制正在加速形成。

7月24日的座談會上，「房地產長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定」。8月20日的座談會，則是從制定重點房地產企業資金監測和融資管理規則入手，研究進一步落實房地產長效機制，完善住房租賃市場金融支持政策體系及加快形成「租購並舉」的住房制度。

關於房地產長效機制，很多人片面理解為房地產稅出台才是終極目標，實際上近年來圍繞房地產調控，從國家相關部委到地方政府部門出台的一系列法律法規和政策措施，大多是房地產長效機制的具體體現，這些法規和政策措施在實踐過程中不斷完善，構成了房地產長效機制的基本框架。

關於房地產長效機制，從2016年的中央經濟工作會議就已經明確，主要是通過住房、金融、土地、財稅、投資、立法等手段來建立。表明房地產長效機制並非「一葯治百病」的單一制度，而是一個龐大的系統工程。

在8月12日博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一對房地產長效機制有一個比較清晰的表述。他認為，房地產長效機制包括三點：一是明確規劃期內的住房發展目標，完善市場與保障相結合、租購並舉的住房制度；二是與住房制度、住房發展匹配、聯動的房地產金融信貸制度、土地供應制度、財稅制度；三是房地產市場的監管、整頓與調控。

基於兩場座談會透露出的信息，結合近年來房地產調控實踐，房地產長效機制的內容越發清晰。

首先是土地制度及相關措施。最大的突破莫過於《土地管理法》的修訂和實施，這一舉措為構建城鄉統一的建設用地市場邁出關鍵一步，也成為房地產長效機制的重要基礎。其重要意義在於，一是有利於限制地方政府征地權力，遏制擴張沖動；二是有利於增加建設用地供給，平抑房價波動；三是有利於搞活金融，促進住房租賃市場發展。

本輪調控，住建部明確提出「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，並將「穩地價」放在首位。各地通過制定中長期住房發展規劃、提前下達土地供應計劃、調整土地出讓方式、限制土地出讓價格、增加住宅用地特別是保障房用地供應等手段穩定地價，取得了良好效果。這些手段也成為房地產長效機制的重要內容。

其次是房地產金融政策。房地產金融審慎管理制度構成了房地產長效機制的重要內容。房地產金融風險已經成為目前最大的「灰犀牛」，在「房住不炒」的主基調下，嚴控資金違規流入房地產成為監管重點。今年年初央行在發布《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》時明確提出，將按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制。從現實情況看，在個貸方面，基本形成了以差別化住房信貸政策為主要內容的框架，包括錨定LPR的房貸利率機制。在企業融資監管方面，正在形成房地產金融審慎管理制度。上半年央行通過降准、再貸款等方式大量釋放流動性，支持實體經濟，但始終嚴控資金違規流入房地產，嚴厲查處違規行為，對房地產信託、海外發債等融資渠道嚴格限制。從8月20日的座談會可以看出，重點房地產企業資金監測和融資管理規則已經形成，監管的基本原則是「穩住存量、嚴控增量」，實施手段是通過劃定「三條紅線」嚴控房企融資規模，降低杠桿率。

第三是住房保障體系和「租購並舉」制度。住房保障體系是房改以來房地產市場最大的短板，也是近年來各級政府的發力點。從「棚改」到老舊小區改造，從公租房建設到共有產權房試點，各地住房保障體系正在加速完善。特別是在集體土地建租賃住房方面，試點城市從13個增加到18個，涵蓋了大多數熱點城市。在租賃房土地供應方面，隨著新的《土地管理法》實施，集體土地入市的法律障礙被打破；在租賃房融資方面，6月國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》，其中明確提出支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信託基金（REITs）。一系列政策引導下，「租購並舉」的住房供應體系將加速形成。

第四是財稅政策。雖然法律意義上的房地產稅遲遲沒有出台，但與房地產相關的一系列稅收制度在房地產調控中一直發揮著重要作用。例如通過契稅調節高檔房與普通商品房、不同套數住房的交易成本，通過增值稅限制商品住房的持有成本，達到「房住不炒」的目的。這些財稅政策均是房地產長效機制的體現。此外，剛剛出台的《契稅法》也是房地產稅收制度改革的重要一環。

第五是整頓房地產市場秩序。良好的市場秩序是房地產長效機制的重要內涵。從2017年開始，住建部密集開展房地產市場整頓行動，通過加強制度建設堵塞市場管理漏洞；通過加強監管，大力查處違法違規企業和個人。針對房地產企業，嚴厲打擊捂盤惜售、違規售房行為，保障住房質量；針對中介企業，整頓各種虛假宣傳和市場交易亂象。各地方政府本著「因城施策」的原則，持續開展專項整治行動，為房地產市場健康平穩運行創造了條件。

第六，部分行政手段可能成為長效機制的一部分被長期沿用。本輪調控最直接的調控措施被歸納為「五限」，即限購、限貸、限價、限售、限商（限制商改住），其中使用范圍最廣、對需求端最具殺傷力的莫過於限購。限購政策在特定歷史時期、特定區域有其合理性，特別是針對一線城市和熱點二線城市，在很長一段時間內會持續保持「高壓」態勢。但是在「因城施策」「分類調控」的原則下，限購政策不能過於僵化，須根據市場變化及時做出調整。

在各種限制政策中，過於生硬的限價政策是最廣為詬病的行政手段，極易造成市場尋租和市場秩序的混亂，因此不應作為長效機制手段長期使用，應適時做出調整。

最後不得不說的是房地產稅，這是房地產長效機制中分量最重、影響最深遠的一顆棋子，也是「最難啃的硬骨頭」。從正式提出到列入立法規劃目錄，從「穩步推進」到「穩妥推進」，每一步進展都挑動著業界的神經，歷時數年始終是「只聽樓梯響」，卻不見明確的時間表。隨著不動產統一登記的實施和不動產信息全國聯網，房地產稅的制度障礙和技術障礙基本解除，相信已經進入立法目錄的房地產稅出台時間也不會太久。

Ⅵ 假離婚夢碎，中介現離職潮……這輪樓市調控不一樣

中新網客戶端北京8月12日電 (左宇坤)自7月23日，住建部等8部門聯合發文重拳出擊整頓房地產市場以來，多個熱點城市政策齊發，樓市調控的高壓態勢再度升級。

整頓中介、限制二手房定價、嚴查經營貸、增土地供應、鼓勵租賃、打擊學區房炒作……業內人士預計，新一輪的調控風暴或將倒逼下半年的樓市走向發生變化。

資料圖：一售樓處內。 張煜歡 攝

梳理發現，在此輪樓市調控中，出現了越來越多非一線熱點城市的身影。

8月2日，浙江金華發布樓市調控「金十條」，住宅實行3年限售；8月9日，廣東惠州「惠八條」新鮮出爐，史無前例地限購限價兩手抓。

在此之前，7月29日，因上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩，住建部約談了惠州、銀川、徐州、金華、泉州5個城市政府負責人，並將5個城市納入房地產市場監測重點城市名單。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產調控將更加細化、更有針對性。受此影響，下半年一二線重點城市和過熱的三四線城市房地產市場降溫概率增大，這也會倒逼房價繼續下降。

對於當前樓市，你怎麼看？(完)

Ⅶ 東莞出台房地產調控新政「莞八條」

東莞8月2日發文進一步加強房地產市場調控，穩控住宅用地價格，實行以「限房價、控地價、提品質」為主導的新型土地出讓方式，強化房地聯動機制；將「法拍房」納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內在東莞市購買商品住房；嚴格審核購房人首付資金來源，從嚴查處消費及經營用途貸款違規流入房地產領域的行為；將個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整為5年，加快建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，對熱點樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房、延長限售年限等。
全文如下：
去年以來，我市及時出台「莞九條」「莞六條」等調控政策，收緊限購、限售、限貸等措施，加強房地產金融監管，增加住宅用地供應，強化商品住房價格管控，持續整治房地產市場秩序，堅決遏制投機炒房，較好地遏制了房價過快上漲的勢頭。我市被列入房地產市場監測重點城市名單後，市委、市政府高度重視，強調東莞堅持製造業立市，全力打造民生幸福美好城市，必須保持頭腦清醒，進一步提高政治站位，牢牢把握「房住不炒」定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，更加自覺接受上級部門監督指導，堅決確保實現黨中央、國務院提出的穩地價穩房價穩預期調控目標。在深入評估前期調控政策成效與不足的基礎上，繼續充實和豐富「一城一策」調控工具箱，不斷探索房地產長效機制的「東莞路徑」。經市人民政府同意，今天，市住房城鄉建設局等八部門聯合印發了《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》，再次表明了東莞堅持房地產市場調控不動搖、不放鬆的態度。
本次調控新政緊緊圍繞黨中央、國務院決策部署，認真貫徹國務院副總理在加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議的講話精神，按照住建部以及省政府相關部署要求，針對當前我市房地產市場和土地市場的新情況新問題，在土地競拍、住房限購、金融監管、稅收調節、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面提出一攬子措施，加大調控「組合拳」力度。主要措施包括：
（一）穩控住宅用地價格。實行以「限房價、控地價、提品質」為主導的新型土地出讓方式，強化房地聯動機制。嚴格購地主體資格審查，非房地產開發企業不得參加住宅用地競買。建立有效的企業購地資金審查制度，對購地資金來源進行穿透式核查，確保競買企業購地資金依法合規。
（二）強化住房限購措施。將「法拍房」納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內在我市購買商品住房。同時對新入戶購房的認定條件作出適當調整，使相關政策的銜接更合理。
（三）加強金融規范管理。嚴格銀行業金融機構房地產貸款集中度管理，加強房地產金融監測分析。嚴格執行差別化住房信貸政策，嚴格審核購房人首付資金來源，從嚴查處消費及經營用途貸款違規流入房地產領域的行為。
（四）加大稅收調節力度。借鑒部分房地產市場監測重點城市做法，將個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整為5年，加大交易轉讓成本，抑制「短炒」投機行為。
（五）發布二手房指導價。在前期發布成交活躍二手樓盤網簽交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，並加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。
（六）加強認購銷售管理。首次將商品住房認購環節納入監管，建立購房意向登記系統，對熱點樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房、延長限售年限等，促進公平公正銷售，遏制收「茶水費」等亂象，支持剛需自住購房需求。
（七）持續規范市場秩序。加大房地產市場懲違治亂力度，嚴厲打擊房地產開發企業和中介機構違法違規行為。切實管好中介等市場機構，加快完善信用管理制度。強化部門聯動加大執法力度，發揮行業組織協同治理作用。
（八）完善住房保障體系。加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。認真落實國家、省相關部署要求，加快發展保障性租賃住房，堅持小戶型、低租金，注重實現職住平衡，著力做好新市民和青年人的住房保障。
「莞八條」立足於穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，進一步查缺補漏，壓縮投機炒房空間，綜合運用土地、金融、稅收、市場監管、信息公開等手段，引導好市場各方預期，同時完善住房保障體系建設，特別是加快發展保障性租賃住房，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。下來東莞將繼續完善一城一策、因城施策、城市主體責任的調控長效機制，加快建立多層次全覆蓋可持續的住房供應體系，促進房地產市場健康平穩有序發展。

Ⅷ 綳緊調控這根弦 完善政策工具箱 房地產座談會釋放什麼信號

據新華社報道，12月3日，住房城鄉建設部召開座談會上強調，堅定不移落實房地產長效機制，謀劃好「十四五」時期住房工作，加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。

這是繼7月24日房地產座談會後，第二次房地產相關工作座談會；兩次同時提到「時刻綳緊房地產市場調控這根弦」。業內人士認為，此次會議對既有的調控政策給予肯定，但也有新的信號釋放，其中不斷完善的政策工具箱，則是房地產嚴格調控的政策導向。

肯定前期調控效果，嚴控的大方向不變

據新華社報道，12月3日，住房城鄉建設部召開座談會上再次強調，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻綳緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。

其中，「時刻綳緊房地產市場調控這根弦」已是今年第二次提及。據新華社此前報道，7月24日主持召開房地產工作座談會上曾提出，要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻綳緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。

而彼時，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責人參加座談會。

此後，房企融資的監管持續加強。8月20日，央行、住建部召開座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。「三道紅線」的監管新規由此在業界流傳。

對於12月3日房地產相關工作座談會上高層的發聲，建誠晟業聯合創始人苑承建解讀稱，與之前的表述精神類似，再次強調「三穩」目標、夯實城市主體責任，加強房地產金融調控，堅持「房住不炒」定位、不把房地產作為短期刺激經濟手段等調控主基調。可以看出，中央對前期市場調控效果給予了肯定，而且要繼續堅持深入，政策大方向不會改變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，高層此次表態是對既有的調控政策和房地產市場發展給予了肯定，後續也將延續。總結起來包括：在房地產定位方面，將繼續堅持房住不炒的定位；在房地產和宏觀經濟的關系方面，繼續強調不把房地產作為短期刺激經濟的手段；在房地產調控方面，提出了要完善政策工具箱，這也再次印證房地產市場嚴管的政策導向。

保障性租賃住房成為著力點，落實力度將加大

此次會議強調，要加強「十四五」時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用；完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。

對於租賃住房，在11月公布的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》中提到，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

對此，嚴躍進認為，「十四五」期間房地產市場有很多新的特點，比如住房市場和住房保障的雙體系建立，這有助於真正切合不同群體的住房需求，尤其是租賃市場的發展將成為一個很重要的內容。

值得關注的，要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎性制度和支持政策，加強住房保障體系建設；要處理好基本保障和非基本保障的關系，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。

從表述的內容來看，嚴躍進認為，過去有「政策性租賃住房」的表述，而現在是「保障性租賃住房」，這使得租賃住房的定位更加清晰。這也是提高了保障性租賃住房的地位，對於租賃住房市場具有積極的作用。

苑承建則解讀稱，目前租房（特別是長租公寓）領域暴雷頻發。此次座談會強調處理好基本保障與非基本保障、政府與市場，以及中央與地方等多層次關系，加強住房保障體系建設，落實城市主體責任。預計未來一段時間，在土地多渠道供應、集體用地建設租賃用房、租賃價格和租金託管等相關領域的政策落實力度還會加大。

據不完全統計，2020年下半年以來，已有深圳、杭州、武漢、成都、重慶、西安等多地發布加強住房租賃市場監管新規。

堅持不搞「一刀切」，房價異動城市或面臨收緊

在此次座談會上還提出，要處理好政府和市場的關系，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段；要處理好中央和地方的關系，堅持不搞「一刀切」，鼓勵和指導城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責任。

對此，苑承建進一步分析表示，此次再度強調城市主體責任，結合下半年以來杭州、成都、寧波、西安等城市政策環境收緊來看，今後各地因城施策力度或將進一步加大，短期內熱點城市因房價、地價波動導致政策收緊的情況還會進一步出現。同時，在房地產金融調控取得成效之後，供需兩端監管仍將進一步加強。

多位業內人士認為，每次高層的表態，都並非穴來風，年底個別地方出現的「萬人搶房」「眾籌打新」等現象再次引起監管部門的警覺。又比如，今年8月16日，銀保監會主席郭樹清發表文章指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。而在11月30日，郭樹清在文章中再次提及，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

對於未來調控政策走向，苑承建分析稱，房地產市場政策環境短期內仍將維持調控力度不變，熱點城市繼續針對性收緊。而中長期將貫徹落實「十四五」時期住房工作規劃。「房住不炒」「因城施策」仍是總體精神，房地產業平穩健康發展是總體目標，房價平穩是政策的出發點。

Ⅸ 今年來全國累計調控超320次，樓市迎「二手房參考價」時代

房地產行業調控日趨嚴厲。無錫市日前發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》（簡稱《通知》）稱，無錫市房地產市場管理和監測中心在調查分析基礎上，形成無錫市二手住房成交參考價格。據中證報記者粗略統計，截至目前，已有深圳、成都、西安、寧波、紹興、無錫6個城市明確推出了二手住房成交參考價。

專家表示，參考價制度的推行，完善了二手住房市場的監管，也為穩定二手住房價格提供了新路徑，一二手房價倒掛較為嚴重的城市，跟進實施該項措施的可能性較大。預計下半年二手房成交量和成交價穩中有跌，但全年水平可能與去年持平。

或成調控標配

《通知》提出，無錫市房地產市場管理和監測中心將在調查分析基礎上，以二手住房網簽備案價格為基礎，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成部分住宅小區的二手住房成交參考價格，並在無錫市住房和城鄉建設局門戶網站、微信公眾號、無錫房地產市場網等平台發布。首批發布100個住宅小區二手住房成交參考價格，後續將根據房地產市場變化情況，不斷優化數據採集方式，適時調整、增加小區名單，並及時發布成交參考價格。原則上每一年更新一次。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，已發布二手房參考價機制的6個城市，除紹興不在70個大中城市統計范圍內，其餘5個城市均屬於二手房價上漲較快的城市。嚴躍進預計，更多城市推進二手房市場參考價機制的概率較大，特別是一二線重點城市，該政策或成二手房市場調控標配。

深圳今年2月初最先發文建立二手住房成交參考價格發布機制，同時發布深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格，之後多家銀行以此作為按揭貸款的參考依據。平安證券統計顯示，深圳自2月實行指導價以來，二手房月成交量已三連跌，6月成交量跌破3000套，同比下降近八成。

諸葛找房數據研究中心認為，二手房參考價機制效應見竿立影，但長期作用還需加強監管措施。深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，調控力度大，政策效應最為明顯。諸葛找房數據研究中心表示，該項措施對市場預期影響很大，市場成交規模和價格水平出現一定幅度的縮水。與此同時，監管部門還需嚴格要求掛牌價格必須在參考價格範圍波動，對於高於參考價過多的中介機構要嚴加懲治，以確保實現政策的長期效果。

房貸利率上調

愈來愈多的熱點城市開始收緊信貸。7月23日，中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率從4.65%上調至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

國盛證券稱，上海一直是房貸利率最低的城市之一，換錨之後上海並沒有在五年期LPR基礎上加點，而是減掉了20個點，才得到了首套4.65%的利率。此次上調後，上海首套房貸利率仍低於一線城市平均利率水平。但即便如此，房貸利率上調還是充分反應了監管部門對房地產市場調控的態度。

該機構稱，若按照貸款200萬元分30年繳納按揭，以等額本息計算，新政發布前首套房月均還款為10312.74元，上調後月均還款為10736.43元，增幅為4.1%。原利率下二套房月均還款為11044.07元，上調後月均還款為11608.01元，增幅為5.1%。

國盛證券認為，該政策預計對部分購房需求產生影響。房貸利率上調，能提高炒房客的投機成本，降低預期收益並減弱其炒樓熱情。

近期，陸續有杭州、廣州等城市部分銀行上調了房貸利率，且放款周期也有所延長。佛山農行日前宣布對組合貸加息，上調85BP，且為滿足首套需求，部分銀行二手房貸款業務也已暫停。

強調標本兼治

除多地加強二手房市場調控以外，多個監管部門日前也密集發聲，加強樓市調控。

7月23日，住建部等八部門公布的《關於持續整治規范房地產市場秩序的通知》指出，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全。7月24日召開的房地產工作座談會再次強調堅持「三穩」目標，落實長效機制確保房地產市場平穩健康發展。會議指出，要高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻綳緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。要全面落實城市政府主體責任，發現問題要快速反應和處置，及時採取有針對性的政策措施。

「八部門的通知對房地產開發、交易、租賃、物業全流程管控。明確提出建立制度化常態化整治機制，對房地產市場秩序問題突出、未履行監管責任及時妥善處置的城市，進行約談問責。預計整改力度會相對嚴格。」中指研究院指數事業部分析師毛大鵬對中國證券報記者表示。

平安證券認為，八部門的通知強調堅持標本兼治、長效整治，建立制度化常態化整治機制，從源頭上規范房地產市場秩序，房地產長效機制進一步完善。這一方面有助於「穩房價、穩地價、穩預期」，促進房地產市場長期平穩健康發展，未來行業波動或大幅收窄；另一方面隨著租賃市場日趨規范，「租購並舉」的實施有望緩解大城市住房突出問題。

中原地產首席分析師張大偉表示，今年以來，全國房地產市場累計調控超過320次。其中，中央各部門的調控政策超過40次。「中央部門再次針對房地產市場密集發聲，加碼房地產調控政策，調控方式、力度及細致度均有顯著升級，調控『工具箱』不斷豐富，加強房地產金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點城市集中供地機制、建立『人、房、地、錢』的聯動機制。整體看，下半年房地產調控從嚴趨勢不改。」

（原文標題為《樓市迎「二手房參考價」時代 調控繼續從嚴》）

Ⅹ 官方定調 下半年中國樓市調控現六大重點

在經歷疫後的一輪恢復性反彈後，近月來，中國多地樓市成交節奏放緩，房地產市場降溫。專家認為，房地產市場調控和監管力度進一步加大是出現這種變化的主要原因。
住房和城鄉建設部日前召開新聞發布會，邀請專家解讀加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控相關工作。
多位專家指出，2018年中國建立房地產長效機制以來，在促進房地產市場平穩健康發展方面取得明顯成效。據統計，2020年中國22個試點城市新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別比2019年收窄3.1個百分點和1個百分點。
下半年乃至今後一段時間，中國樓市調控如何發力？
中共中央政治局常委、國務院副總理韓正近日主持召開國務院電視電話會議時指出，把發展保障性租賃住房作為「十四五」住房建設的重點任務，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，並強調「全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制」。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，下一步房地產調控應繼續堅持「房住不炒」的定位，把「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」作為最根本的原則。以此為前提，未來中國樓市政策或現六大重點。
——增加保障性租賃住房供應
近日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。
上海市房地產科學研究院院長嚴榮指出，《意見》回應了當前中國住房發展面臨的一些突出問題，補齊了住房保障體系的明顯短板。全面落實《意見》當中提出的含金量比較高的措施，將會讓新市民、青年人將在人口凈流入的大城市能夠租得到、租得起、租得近、租得穩、租得好。
——落實城市主體責任
住建部此前明確，對調控工作不力、市場波動大的城市，要堅決予以問責。今年以來，住建部先後調研督導或約談了包括深圳、上海、北京、杭州等在內的13個城市。
浙江工業大學副校長虞曉芬指出，除了落實城市政府主體責任外，還要發揮省級政府的監督督導作用。中國內地有293個地級市、1301個縣，這么多城市光靠住建部督導是不夠的，還要發揮省級政府的作用。例如：浙江省近幾年出台政策，對各縣市商品房、二手房價格建立監測體系，在價格漲幅監測方面發揮了很好的作用。
——加強房地產金融管理
今年上半年，房地產金融環境持續收緊。專家認為，未來房地產調控將完善「三線四檔」融資管理規則，嚴格實施商業銀行房地產貸款集中度管理制度，加強對中小型銀行的監督管理。堅決查處經營貸、信用貸、消費貸等資金違規用於購房。
劉洪玉解釋說，房地產金融管理，一方面面向房地產企業，房企負債情況經過一年多的政策引導發生了積極變化；另一方面面向金融機構。未來，涉房金融政策可能進一步深化，比如針對首付款、房貸利率等有一些引導政策。
——建立房地聯動機制
專家認為，未來或推行北京市住宅用地限房價、控地價、提品質做法。同時，嚴格購地企業資格審核，建立購地資金審查和清退機制。
劉洪玉表示，一方面，需要增加住房供應的城市，應該切實增加土地供應。另一方面，土地供應結構也需要繼續優化，包括加強保障性租賃住房用地供應等。
——加強部門協同配合，形成調控合力
房地產調控涉及多個部門。專家認為，應建立房地產市場數據共享機制，為及時精準市場調控提供數據支撐。
——持續整治房地產市場秩序
嚴肅查處房地產開發、中介、物業、租賃等方面的違法違規行為，凈化市場環境，維護民眾合法權益。住建部、國家發改委、公安部等8部門日前聯合發布關於持續整治規范房地產市場秩序的通知。通知稱，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。
此外，調控的政策工具箱還會不斷豐富完善。嚴榮指出，貨幣、金融、稅收和市場監管，這5類政策是市場調控和長效機制中重點發力的五個方面。隨著市場的發展和演進，樓市調控的工具箱可能還會不斷充實。(完)