㈠ 物業做好節約為本，降耗增效的管理工作有哪方面
一、設備管理的重要性
現代物業的價值不但取決於座落位置、建築結構、空間布局和室內外裝璜,而且在很大程度上還取決於配備設備的品質性能、系統結構和運行狀況.隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入,物業對現代化設備的需求和依賴程度越來越高,設備的作用也越來越突出.事實上,設備管理幾乎涉及到物業管理企業經營過程的各個環節,歸納其功效與意義主要有以下幾個方面.
（一）關繫到聲譽和生存
作為企業管理的重要組成部分,設備管理的好壞對企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義.物業設施一直處於良好狀態,人們能安心方便地生活和工作,企業被認可,社會地位逐漸提高,競爭力得以加強,企業發展前景廣闊.反之,如果一些設備經常處於性能不良或停機待修狀態,直接影響整個物業的功能發揮,降低物業的使用價值和社會聲譽.甚至無法再取得人們的承認,丟掉市場,喪失生存的根本條件.
（二）關繫到服務的成本和企業資金的合理利用
設備管理對服務成本的影響,除了表現在數量和質量上外,還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等.
加強維護保養,能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期,節省維修費用和減少停工損失.
樹立經濟運行的意識,注意節約運行中的能耗費用、操作費用,通過嚴格、規范的管理來減少日常機物料的使用量,杜絕「跑、冒、滴、漏」等缺陷,以減少相關費用開支,使設備一直處於最佳、最經濟的運行狀態.
隨著現代化設備的不斷發展和普遍使用,設備所佔資金在固定資產中的比例越來越高,顯然,要提高企業的經濟效益,就要設法提高資金的合理利用程度,而設備管理的科學化無疑是關鍵.具體說,就是取決於設備經濟管理的一系列環節是否達到最佳水平.
（三）關繫到技術安全和環境保護
若設備的可靠性低,管理不善,在運行中發生意外,不僅破壞了企業的生產經營秩序,同時也使國家和企業遭受重大的經濟損失,也給家庭帶來不幸.
若設備陳舊落後,排放有害物質或雜訊超標,就會污染環境、危害人類和生物的生存,成為社會公害.
因此,保證安全生產,消除環境污染,有效地預防設備和人身事故及社會公害,是現代設備管理的重要課題.
物業管理企業的迅猛發展,物業建設中的科技含量在迅速上升,網路化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼.為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力,就必須依靠技術進步,而先進的設備管理是企業技術進步的根本保證.
二、設備管理要達到的基本目標
良好的設備管理要做到：
（一）建立先進的設備管理體制
1、按物業管理企業的規模、考慮用設備的數量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業務水平、檢修人員的技術力量和組織形式,結合企業的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設置設備管理體制.管理體制力求理順關系,提高工作效率,體現先進性.
2、設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規、條例；必須熟悉設備的技術理論知識,必須具有一定的業務能力.
3、加強設備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業道德及業務水平,對管理人員實行崗位責任培訓,對操作人員實行使用維護培訓,對檢修人員實行技能培訓,並把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中.
（二）建立完善的設備管理規章制度
規范的物業管理企業設備管理規章制度應主要有以下幾種：
1、設備管理崗位責任制度.
2、設備基礎資料管理制度.
3、設備運行和維護保養制度.
4、設備檢修制度.
5、固定資產管理制度.
6、培訓教育制度.
7、特殊設備管理及應急制度.
8、各類機房、變配電房的出入登記制度等.
（三）做好設備管理的基礎資料工作
基礎資料工作是設備管理工作的根本依據,基礎資料必須正確齊全.利用現代手段,運用計算機進行管理,使基礎資料電子化、網路化,活化其作用.
設備的基礎資料包括：
1、設備的原始檔案： ①基本技術參數和設備價格；②質量合格證書；③使用安裝說明書；④驗收資料；⑤安裝調試及驗收記錄；⑥出廠、安裝、使用的日期.
2、設備卡片及設備台帳.
設備卡片將所有設備按系統或部門、場所編號.一台設備有一張設備卡片,設備卡片上登記設備的編號、名稱、規格型號、基本技術參數、設備價格、製造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等.
按編號將設備卡片匯集進行統一登記,形成一本企業的設備台帳,從而反映全部設備的基本情況,給設備管理工作提供方便.
3、設備技術登記簿
設備從一開始到報廢的全過程.包括計算、設計、製造、采購、安裝、調試、使用、維修、改造、報廢,均應有比較詳細的記載.
每台設備建立一本設備技術登記簿,它是設備的檔案材料.設備技術登錄簿中有：
①設備概況：即設備台帳上的資料；②設計參數和條件、技術標准及簡圖；③設備運行狀況；④備品配件；⑤設備維護保養和檢修情況；⑥設備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；⑦潤滑卡；⑧設備事故記錄；⑨更新改造及移裝記錄；⑩報廢記錄.
設備技術登錄應及時准確齊全,應反映該台設備的真實情況,用於指導實際工作.
4、設備系統資料.
物業設備都是組成系統才發揮作用的.例如中央空調系統由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設備及監控調節裝置等一系列設備組成,任何一種設備或傳導設施發生故障,系統都不能正常製冷.
因此,除了設備單機資料的管理之外,對系統的資料管理也必須加以重視.系統的資料包括：
①竣工圖：在施工時原則上應該按施工圖施工,但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動,把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來,尤其是管道及閥門安裝的規格、位置、標高及走向等.如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來,容易造成管理上的困難.
施工結束,把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來,這樣的圖紙符合實際情況,這就是竣工圖.竣工圖應由資料室及管理設備部門保管.
②系統圖：竣工圖是整個物業或整個層面的布置圖,在竣工圖上各類管線密密麻麻,縱橫交錯,非常復雜,不熟悉的人員一時也很難查閱清楚,系統圖就是把各系統分割成若乾子系統（也稱分系統）,子系統中可以用文字對系統的結構原理、運作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細的說明,表示方法靈活直觀、圖文並茂、使人一目瞭然,可以很快解決問題.系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材
㈡ 設備管理如何抓好降成本工作
按照本人的經驗來講兩句，不對請指出：
設備管理關於成本的方面我自己總結出了三點：
1）備品備件成本
2）人工
3）外協維保費用
控製成本的具體措施：
一：備品備件成本（兩點）
1）設備的計劃性保養（關於備件的采購計劃）
計劃是最重要的，但是計劃也是最難把握的。首先要對設備的現狀有很好的了解，對每個設備的易損件和易發故障瞭然於心，在此基礎上能做到在第一時間預判即將發生的故障，第一時間准備備件，第一時間更換備件，這樣做的好處是既避免了備件長期放在倉庫里佔用成本，又保證了設備的連續運行，所以很多公司提出了零庫存，其實並不是不要買備件備用，只是在很多情況下要減少備件的庫存時間，特別是很多比較貴重的或者購買周期很長的備件。
所以計劃的重點就在於需要有一個詳細的設備運行時間記錄、各項運行參數的記錄以及設備維修記錄和備件更換記錄。
2）設備的易損備件的庫存量
每台設備都有易損件的存在，但很多時候往往掌握不好關於易損件的備件庫存量，結果有的時候設備頻頻突發相同的故障導致備件不夠用，而有的時候備件很多卻不需要更換，結果導致庫存量很多，反而又佔用公司的資金。
所以易損件的庫存量配置關鍵在於設備的保養方面，當所有的問題都被扼死在萌芽狀態，又何來的突發事件呢，您說是不是？
二：人員工資
維修一般來說分應急維修和計劃性維修（也就是保養），那麼，假設貴司有10個維修人員，您會按什麼比例來配置保養人員和應急維修人員？
我覺得，如果能全力把設備的保養做到位，減少或杜絕設備的突發性故障，那麼應急的人員就可以降低比例，而且這樣一來突發性事件導致的人員加班也會減少，把事情都控制在正常的工作時間里來完成，您說這個關於人員工資的成本是不是減少了呢？
三：外協維修的成本
有些公司對於某些精密儀器或者重要設備都採取了聘請廠家工程師或者比較專業的人士來進行維保，這樣每年的外協維保費用就要很高，在設備管理成本里佔用的比例也很可觀。
我本人也想過辦法，但不知可行性如何，因為我也沒有具體實施，這里說出來大家給個意見：比如吸納一些專業的維保人員來公司工作，雖然工資可能會高點，但是相比外協的費用應該還是比較劃算的，又或者從現有的人員中選擇技術比較過硬工作也比較努力和穩定的員工外出培訓，並且簽訂服務協議，這樣等學成後回廠也可以解決一些問題的。
以上純屬個人觀點，請各位高手指正！
㈢ 設備維修方面降低成本的方法有哪些
一、
1、建立設備狀態監測管理，定期進行總結，做好預知維修，降低設備故障范圍，降低維修成本；
2、建立設備故障、缺陷台賬，定期分析、總結、講評，全公司進行交流、共享，減少同類設備問題重復發生；
3、建立獎勵機制，對發現設備重大隱患的人員進行獎勵，減少設備事故導致設備檢維修費用增加；
4、建立全員設備管理，嚴格設備操作、運行管理，加強設備檢維修質量管理，均能減少、降低設備故障的發生；
5、嚴格設備、配件、檢修材料的采購質量管理，從源頭把好設備進廠關；
6、嚴格設備檢修費用的使用，切記該費用是用於設備、設施的恢復性修理。
以上條件若能執行好，則能保證設備長周期運行，降低設備檢修費用。
二、
1.是強化員工的學習，使他們對設備都會三懂，四會．
2．是加強員工的操作檢查．杜絕事故發生．
3．加強設備的點檢，保養，潤滑等工作．使設備長周期性．安全，平穩運行．
4．控制好，維修的各項質量及費用