物業公共設備大修怎麼界定

Ⅰ 物業管理區域內共用部位、共用設施設備指的是什麼

物業共用部位是指物業管理中的住宅共用部位、共用設施設備。住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住公用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

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1、使用

無論是建設方或是任何業主個人，不得擅自利用物業共用部位進行經營，建設方不得擅自對物業共用部位進行處理。《物業管理條例》第五十八條：建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款。

2、維修基金

根據建住房《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，凡商品住房和公有住房出售後都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱"維修基金"）。 維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。

商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

公有住房售後的維修基金來源於兩部分：

售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。

購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 公有住房售後維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批准後實施。

2、產權歸屬

建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規定，「共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。」

共用部位與共用設施的產權應歸全體業主共有：第一，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城市房地產交易管理條例》的有關規定，「土地使用權轉移的，該土地上的建築物及附著物的所有權隨土地使用權的轉移而轉移」，

也就是全體購房者購買了全部商品房及基地的土地使用權時，位於該土地之上的全部沒有獨立產權的建築物及附著物的所有權也就隨之轉移給全體購房者(即全體業主)。

第二，從商品房的成本構成來說。國家《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定，商品房的價格成本包括住宅小區基礎設施建設費和小區非經營性配套公共建築的建設費。

此外，國家電力公司《關於對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》第六條規定：「在新建住宅區內，由新建住宅單位投資建設的室外配電設施，其投資又攤入建房成本的，室外配電設施產權屬於居民共有」。

第三，從公共配套設施的使用權角度來看。住宅區內的公共配套設施是住宅總體的一部分，沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。

依照國家《城市異產毗連房屋管理規定》：所有人和使用人對其共有、共用的設施應共同合理使用並承擔相應義務；除另有規定外，任何一方不得多佔、獨占；開發商向廣大業主出售房產的同時也轉讓了土地使用權，以及同住宅同時建造的公共配套設施。

所以，公共配套設施同住宅一樣，其產權所有人為小區全體業主。

第四，從小區公共配套設施的管理機構來講。根據國家建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和國家有關部門關於加強小區物業管理的有關法規精神，住宅小區內公共配套設施的產權應該由廣大產權人或使用人的代表機構———業主委員會來負責具體管理。

公共配套設施的產權屬於全體業主；業主委員會代表業主行使處置權，由業主委員會選擇物業管理公司委託其行使管理權。