㈠ 物业做好节约为本，降耗增效的管理工作有哪方面
一、设备管理的重要性
现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜,而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况.随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入,物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高,设备的作用也越来越突出.事实上,设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节,归纳其功效与意义主要有以下几个方面.
（一）关系到声誉和生存
作为企业管理的重要组成部分,设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义.物业设施一直处于良好状态,人们能安心方便地生活和工作,企业被认可,社会地位逐渐提高,竞争力得以加强,企业发展前景广阔.反之,如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态,直接影响整个物业的功能发挥,降低物业的使用价值和社会声誉.甚至无法再取得人们的承认,丢掉市场,丧失生存的根本条件.
（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用
设备管理对服务成本的影响,除了表现在数量和质量上外,还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等.
加强维护保养,能有效地延长设备的使用寿命和检修周期,节省维修费用和减少停工损失.
树立经济运行的意识,注意节约运行中的能耗费用、操作费用,通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量,杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷,以减少相关费用开支,使设备一直处于最佳、最经济的运行状态.
随着现代化设备的不断发展和普遍使用,设备所占资金在固定资产中的比例越来越高,显然,要提高企业的经济效益,就要设法提高资金的合理利用程度,而设备管理的科学化无疑是关键.具体说,就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平.
（三）关系到技术安全和环境保护
若设备的可靠性低,管理不善,在运行中发生意外,不仅破坏了企业的生产经营秩序,同时也使国家和企业遭受重大的经济损失,也给家庭带来不幸.
若设备陈旧落后,排放有害物质或噪声超标,就会污染环境、危害人类和生物的生存,成为社会公害.
因此,保证安全生产,消除环境污染,有效地预防设备和人身事故及社会公害,是现代设备管理的重要课题.
物业管理企业的迅猛发展,物业建设中的科技含量在迅速上升,网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码.为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力,就必须依靠技术进步,而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证.
二、设备管理要达到的基本目标
良好的设备管理要做到：
（一）建立先进的设备管理体制
1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式,结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素、实事求是地设置设备管理体制.管理体制力求理顺关系,提高工作效率,体现先进性.
2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识,必须具有一定的业务能力.
3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平,对管理人员实行岗位责任培训,对操作人员实行使用维护培训,对检修人员实行技能培训,并把各项培训工作列入设备管理工作计划中.
（二）建立完善的设备管理规章制度
规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种：
1、设备管理岗位责任制度.
2、设备基础资料管理制度.
3、设备运行和维护保养制度.
4、设备检修制度.
5、固定资产管理制度.
6、培训教育制度.
7、特殊设备管理及应急制度.
8、各类机房、变配电房的出入登记制度等.
（三）做好设备管理的基础资料工作
基础资料工作是设备管理工作的根本依据,基础资料必须正确齐全.利用现代手段,运用计算机进行管理,使基础资料电子化、网络化,活化其作用.
设备的基础资料包括：
1、设备的原始档案： ①基本技术参数和设备价格；②质量合格证书；③使用安装说明书；④验收资料；⑤安装调试及验收记录；⑥出厂、安装、使用的日期.
2、设备卡片及设备台帐.
设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号.一台设备有一张设备卡片,设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等.
按编号将设备卡片汇集进行统一登记,形成一本企业的设备台帐,从而反映全部设备的基本情况,给设备管理工作提供方便.
3、设备技术登记簿
设备从一开始到报废的全过程.包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废,均应有比较详细的记载.
每台设备建立一本设备技术登记簿,它是设备的档案材料.设备技术登录簿中有：
①设备概况：即设备台帐上的资料；②设计参数和条件、技术标准及简图；③设备运行状况；④备品配件；⑤设备维护保养和检修情况；⑥设备大中修记录（包括时间、费用、人员）；⑦润滑卡；⑧设备事故记录；⑨更新改造及移装记录；⑩报废记录.
设备技术登录应及时准确齐全,应反映该台设备的真实情况,用于指导实际工作.
4、设备系统资料.
物业设备都是组成系统才发挥作用的.例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成,任何一种设备或传导设施发生故障,系统都不能正常制冷.
因此,除了设备单机资料的管理之外,对系统的资料管理也必须加以重视.系统的资料包括：
①竣工图：在施工时原则上应该按施工图施工,但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动,把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来,尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等.如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来,容易造成管理上的困难.
施工结束,把施工中变动的地方全部用图重新表示出来,这样的图纸符合实际情况,这就是竣工图.竣工图应由资料室及管理设备部门保管.
②系统图：竣工图是整个物业或整个层面的布置图,在竣工图上各类管线密密麻麻,纵横交错,非常复杂,不熟悉的人员一时也很难查阅清楚,系统图就是把各系统分割成若干子系统（也称分系统）,子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具体位置等作比较详细的说明,表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然,可以很快解决问题.系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材
㈡ 设备管理如何抓好降成本工作
按照本人的经验来讲两句，不对请指出：
设备管理关于成本的方面我自己总结出了三点：
1）备品备件成本
2）人工
3）外协维保费用
控制成本的具体措施：
一：备品备件成本（两点）
1）设备的计划性保养（关于备件的采购计划）
计划是最重要的，但是计划也是最难把握的。首先要对设备的现状有很好的了解，对每个设备的易损件和易发故障了然于心，在此基础上能做到在第一时间预判即将发生的故障，第一时间准备备件，第一时间更换备件，这样做的好处是既避免了备件长期放在仓库里占用成本，又保证了设备的连续运行，所以很多公司提出了零库存，其实并不是不要买备件备用，只是在很多情况下要减少备件的库存时间，特别是很多比较贵重的或者购买周期很长的备件。
所以计划的重点就在于需要有一个详细的设备运行时间记录、各项运行参数的记录以及设备维修记录和备件更换记录。
2）设备的易损备件的库存量
每台设备都有易损件的存在，但很多时候往往掌握不好关于易损件的备件库存量，结果有的时候设备频频突发相同的故障导致备件不够用，而有的时候备件很多却不需要更换，结果导致库存量很多，反而又占用公司的资金。
所以易损件的库存量配置关键在于设备的保养方面，当所有的问题都被扼死在萌芽状态，又何来的突发事件呢，您说是不是？
二：人员工资
维修一般来说分应急维修和计划性维修（也就是保养），那么，假设贵司有10个维修人员，您会按什么比例来配置保养人员和应急维修人员？
我觉得，如果能全力把设备的保养做到位，减少或杜绝设备的突发性故障，那么应急的人员就可以降低比例，而且这样一来突发性事件导致的人员加班也会减少，把事情都控制在正常的工作时间里来完成，您说这个关于人员工资的成本是不是减少了呢？
三：外协维修的成本
有些公司对于某些精密仪器或者重要设备都采取了聘请厂家工程师或者比较专业的人士来进行维保，这样每年的外协维保费用就要很高，在设备管理成本里占用的比例也很可观。
我本人也想过办法，但不知可行性如何，因为我也没有具体实施，这里说出来大家给个意见：比如吸纳一些专业的维保人员来公司工作，虽然工资可能会高点，但是相比外协的费用应该还是比较划算的，又或者从现有的人员中选择技术比较过硬工作也比较努力和稳定的员工外出培训，并且签订服务协议，这样等学成后回厂也可以解决一些问题的。
以上纯属个人观点，请各位高手指正！
㈢ 设备维修方面降低成本的方法有哪些
一、
1、建立设备状态监测管理，定期进行总结，做好预知维修，降低设备故障范围，降低维修成本；
2、建立设备故障、缺陷台账，定期分析、总结、讲评，全公司进行交流、共享，减少同类设备问题重复发生；
3、建立奖励机制，对发现设备重大隐患的人员进行奖励，减少设备事故导致设备检维修费用增加；
4、建立全员设备管理，严格设备操作、运行管理，加强设备检维修质量管理，均能减少、降低设备故障的发生；
5、严格设备、配件、检修材料的采购质量管理，从源头把好设备进厂关；
6、严格设备检修费用的使用，切记该费用是用于设备、设施的恢复性修理。
以上条件若能执行好，则能保证设备长周期运行，降低设备检修费用。
二、
1.是强化员工的学习，使他们对设备都会三懂，四会．
2．是加强员工的操作检查．杜绝事故发生．
3．加强设备的点检，保养，润滑等工作．使设备长周期性．安全，平稳运行．
4．控制好，维修的各项质量及费用