如何科学管理物业的电梯设备

Ⅰ 在冬季物业设施设备如何管理

工作标准

维修主管在各级领导的带领下，负责小区公共设施维修工程和业主家庭维修工作的安排和布置，同时负责对各维修人员的日常管理。根据小区和本部门的实际情况，特制定本工作标准。
一、总则
优美的环境，高档的社区需要高素质的人员，更需要严格的管理措施。永大清华园的维修管理，应有严明、细致的管理措施与之相适应。以满足业主的不同维修要求，提高永大清华园物业的整体水平。我们应当立足服务业主、热情服务、体现价值这一根本宗旨。
二、职业道德
一个团队的兴衰，整体素质是关键。一个员工、一个部门领导，应当具有高尚的思想品德。以高度的工作热情、积极的心态、负责任的态度来工作，工作中要戒骄戒躁，不卑不亢。在工作中找不足，在工作中总结，在思想上鞭策自己，以适用永大物业高标准、严要求的管理工作。好的团队，团结是根本，要互相帮助，爱岗敬业，在工作中处处为他人着想，统一思想，统一目标。
这些都是工作中的指导思想，在具体工作中更要用上述标准来约束自己。物业维修工作虽然平凡，但是这是一个在服务中体现效益的行业，当我们面对业主的维修要求时，要有耐心和细心，为业主服好务，提高物业费的收缴率。
三、日常维修管理工作
1、熟悉物业管理的有关知识，熟悉小区住宅的房屋结构及公共设施，设备的种类、分布，掌握各类管线的分布走向、位置及维修养护方法。及时了解小区内各个系统的正常运转情况，发现问题及时处理，确实有原因不能当场解决的，要及时上报领导。
2、合理安排维修人员的工作。原则上各负其责，但出现特殊情况（如人员忙，不能到位处理的）时，其他人员要相互帮助、共同完成。负责处理业主的维修申请，核定维修收费项目和标准，及时安排维修人员为业主提供维修服务，并按要求进行回访，确保维修质量。
3、负责监督机电设备、消防设施及防汛设施、立体车库的检查检修工作，参与重大项目的维修施工，严把维修质量关。每年春秋等雨季组织人员及时对设备的使用情况进行检查，度过汛期。冬季来临之前，对有保暖要求的设备进行全面维护，准备好保暖材料，及时保暖。及时、安全的度过汛期和寒冷期，确保设备不因人为因素而受到损害。
4、负责对维修技术人员的维修培训及考核，做好本部门员工的思想工作。搞好团结，互相帮助，爱岗敬业，以高度的工作热情，负责任的心态，用饱满的热情去完成本职工作和领导交付的其他工作。工作之余多相互交流、学习，充实员工的理论知识。
5、负责本部门的维修用件的统计、申请、购买工作，对所用的物料，严把质量关、价格关，做到质优价廉。会同仓库管理员，做好出入库工作。
6、负责配合土建安装施工单位、电信部门、燃气公司、供电部门的维修检查工作，协调好与管理处收费中心、保安、保洁、绿化、监控等部门的工作。尤其是协调好与收费中心的工作，以维修促进收费，以收费体现维修。要积极配合，以大局为重，体现出良好的团队精神和敬业精神。
7、做好回访工作。对于业主反映的维修问题，不能以只安排人去处理了就为结束，要及时回访，掷地有声方为工作的顺利结束。这样才能在业主心中树立公司良好的形象，才能确保收费工作的顺利开展。
8、检查好各自责任区的卫生工作。做到办公室、宿舍室内地面、桌面干净，物品摆放整齐；公共区域的卫生间地面、洗手盆、便池光洁如新。
9、及时了解各栋楼及公共区域的维修情况，要求每栋楼内做到水电正常，单元防护门、楼梯走廊窗户正常，路灯正常，公共设施正常。维修人员巡楼时要及时检查统计缺失物品的情况，及时上报，以不影响正常运行。
10、做好配电室、泵房的管理工作。每天都要对配电室、泵房的值班人员进行检查，查看卫生状况、电压负荷情况及水箱水位状况，坚决杜绝因人为因素而导致小区停电、停水现象的发生。
11、做到档案管理工作。对于每人手中的业主档案、维修人员的派工单、配电室和泵房的值班记录，进行认真核查，确实无误后，进行整理归档。
四、做好节约工作
维修部基本天天与各种维修材料打交道，因此必须树立节约意识，应当做到以下几点：
1、节约用水、用电。必须做到人走灯灭，人走水断。
2、节约维修用料。节约维修用件、用料，更换下来的配件或剩余的用料不能随手丢掉，要回归仓库，以备后用。
3、采购时要节约。采购时要货比三家，选购质优价廉的物品。
4、及时保养公共设备设施。科学合理的养护，可以延长设备的使用寿命，延长设备的折旧期，这就是最好的节约。
5、改革创新。在日常工作中不断总结、创新，以小改革和小创新为手段，达到以小投资换取好效果的目的。
五、应对措施
1、对于上门服务时因态度原因导致业主投诉的，第一次批评教育；第二次罚款20元；第三次通报批评并罚款50元。
2、对于上门维修服务时，因认为原因造成事故或不过关的，第一次批评教育；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
3、对于违反收费标准的，第一次口头批评；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
4、对于电话回访或走访时，发现业主对维修不满意的，第一次口头批评；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
5、对于所负责的工作范围内，因人为原因拖延或违反维修工作标准的，第一次进行警告；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
6、对于违反卫生标准的，第一次罚款10元；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
7、对于违反节约标准的，第一次罚款10元；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
六、奋斗目标
维修部以后要在公司各级领导的带领下，兢兢业业工作，踏踏实实做事。在严格执行公司各种规章制度的前提下，把公司安排的各项任务和业主反映的各种问题，尽心尽力地按照高标准、高要求去完成，让公司放心，让业主满意。同时，以维修促进收费，以收费体现维修，人人爱岗敬业，团队和谐上进！通过本部门员工的共同努力，把本部门建设成永大物业的品牌部门，最终达到能为业主排忧解难，能为公司树立口碑，能为各部门起到表率作用的高素质、强战斗力的团队！

二○○七年一月七日

维修部工作标准

维修部在部门主管的领导下，对小区的房屋、水、电、公共设施进行维修、养护和管理，并向业主提供维修服务，具体工作标准如下：
一、总则
模范遵守公司及管理处的各项规章制度，熟悉管理目标及各项考核标准，掌握物业管理的有关知识，树立为业主服务的思想。熟悉小区房屋结构，公共配套设施种类，各种管线的分布及养护措施。
二、巡视检查制度
1、每天上午上班后，共同巡视小区的公共照明、开关、电梯、供水、消防设施、立体车库、监控设施、车库照明、中水处理等的运转情况，照明应无长明灯（特例除外）。电梯正常运转、运行无噪音，上下水正常，消防设施正常，门窗无缺少配件，立体车库升降正常，监控设施外部无损坏，车库照明按时开关，中水处理正常运转。路灯每周检查一次，发现问题及时维修或更换。
2、巡视完毕后，发现的问题及时维修。根据前一天的工作日未完成的工作和夜班记录情况，安排当天的工作任务。
3、巡视检查装修工地是否违章，如有违章的及时制止，并提出整改意见，对不听从劝阻的进行经济处罚。
4、陪同业主检查交房房屋的情况时，发现有漏雨、裂纹的，认真填写在维修单中，并合理安排，约定维修时间。然后联系施工方，让其及时来修复；因为种种原因不能来维修的，要配合本单位房屋维修人员及时修理。
5、在陪同业主验收装修完毕的房屋时，要有业主、施工方、维修员三方在场，认真填写验房记录，对于改动的地方要记录在案，完毕后，三方签字。
三、上门维修服务流程
接到任务后，要及时登门，如确有其他原因去不了的，要电话解释，上门服务之前要携带《永大清华园业主服务记录》，和必要的配件，以及鞋套、垫布等。进门前，先敲门，经业主同意后，穿好鞋套进入，然后询问维修的内容。在整个过程中，要干净利索，当时解决不了的，要详细解释并说明情况，给业主个承诺。维修完毕后，如实填写在业主维修档案中，并请业主签字。完毕后，要礼貌退出。具体流程如下：
接到维修通知→敲门→业主同意进入→穿鞋套→语言交流→准备工作→铺好垫布、盖好家具→正常工作→工作完毕→清理现场→填写维修记录→业主在维修单上签字→告别
四、维修收费标准
1、对于维修部提供用件时维修收费，要根据交房的时间和其他原因，按规定收取不等的配件费。
2、对于业主提供配件的维修，要收取不等的服务费。
3、所有的收费，必须由财务或仓库开具收据，然后将钱交上。
4、配件费和服务费的收取，按照《永大清华园用件费用和服务费用标准》收取。
五、电话回访和走访制度
为监督和落实维修质量，必须实行回访。对于维修派工单上的维修记录，每月抽出80%进行回访。回访的派工单中，电话回访70%，走访的30%。通过回访，提高个人工作能力，达到提高业主满意率和维修部的整体运做能力的目的。
六、查抄水电表
每季度和收费员登门查抄水电表，如实填写收费单，并做好单据上水电费、物业费的数额、标准等解释工作，督促业主准时交费，提高收缴率。
七、卫生标准
1、办公区卫生。按照管理处制定的卫生标准和值日表，分别打扫好办公室、卫生间的卫生。值日人员应当按照要求严格履行值日的义务，每天擦拭桌面，清扫并拖干净地面，个人承包的卫生区也应当按照要求清理好。卫生间应当做到地面、便池、洗手盆光洁如新，无明显污渍，手纸篓干净无污。
2、宿舍卫生。由舍长安排好值日，每天清扫并拖干净地面，垃圾篓干净无污。按照准军事化标准叠放好被子，并一律放在床北头，被子朝外，枕头朝内。床下物品摆放整齐有序。
八、公共设施的检修维护标准
1、路灯应每周检查一次，如有损坏及时修理。
2、绿化用水管道每周检查一次，如有跑、冒、滴、漏现象应及时修理。冬季来临之前应当放水，确保管道不被冻裂。
3、每周检查一次车库照明，如有损坏，马上更换。
4、每季度检查一次车库内的排水泵和楼宇上下水管道，查看有无损坏。特别是楼顶落水管入口，是否有杂物堵塞，夏季汛期应当每周检查一次。
5、立体车库的保养。每天巡视一次，每月检查一次。每季度大检查一次，查看链条是否缺油，升降、左右移动电机有无噪音，蜂鸣器和安全线是否正常，操作盘有无损坏，配电盘内器件是否牢固安全。并按照标准定期保养。
6、每年春、秋两季对于消防栓和消防管道阀门加油保养一次；每年对管道井盖刷一次油漆。
7、每年抽洗一次各楼前的化粪池。
8、每季度检查一次健身器材。查看是否有损坏或者松动、脱落情况，保证其安全性。
九、其他工作
其他单位如需要帮助，在完成好本职工作的前提下，完成领导交办的其他任务。
十、应对措施
1、上述工作标准中，属于维修工工作范畴不达标者，维修工应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。
2、上述工作标准中，属于主管工作范畴不达标者，主管应当负主要责任，并处以50元的罚款。
3、对于上述工作标准，属于维修工工作范畴的，不达标达到两次者，维修工除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。
4、上述工作标准中，属于主管工作范畴不达标者两次的，主管应当负主要责任，并处以100元的罚款。
5、上述工作标准中，无论属于维修工还是主管工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。

仓库保管员工作标准
一、职业道德
仓库保管员应当具备爱岗敬业、吃苦耐劳的精神，不徇私情，对于所管理的物品必须严格把关，认真仔细地做好出库、入库手续，在公司规定的时间内向财务部报表，并做好物料的保管、发放工作。
二、总则
1、管理处各类物资统一由公司专人负责保管、供应和处理。所有购回物资需在仓库入库登账，方可领用。
2、采购人员应当根据各部门编制的采购计划组织采购，保证物资的正常供应。
3、仓库管理员应根据物资管理的有关规定做好物资的入库、登账、保管、发放工作。
4、仓库管理员应根据月立物资库存台账，做好每月的盘点、报表，做到账物相符。仓库物品要码放整齐有序，并挂有明显的标签，以便于发放工作。
5、维修及工程用物资计划由负责或承接该项任务的部门负责编制。
6、废旧物资由办公室统一处理，回收款一律上缴财务部，任何人或部门均不得擅自变卖或变相变卖旧物资。
7、在日常工作中，讲普通话，提高沟通效率。
三、工作细则
1、除正常工作外，下班后把仓库钥匙给当日值班人员，以备出现意外情况时拿取工具、配件等及时抢修。在休班时把仓库钥匙留给主管，领、借东西做好记录，以免出现差错。
2、每月盘点后报表呈送财务部，并掌握库存量，配合主任、主管做好采购计划，尽量减少库存。
3、维修人员领料、配件应及时填写出库单，并注明配件的使用去向、数量、用途、地点等。严格把住出库这一关键环节，掌握维修是否收费，应收费的必须收费，以减少维修成本。维修收费的，开具收款收据，填写清楚配件用途、名称、数量和金额送交业主，月末上交财务。
4、热情对待每一位业主，对于在日常生活中借用小工具（如钳子、扳手、锤子等）的业主，在不影响正常维修工作的情况下，请示主管同意后，借给业主，并做好登记与催收，以此加强与业主的沟通，加强友好联系，为下一步的收费工作奠定一定的基础。
5、每天上班前打扫好仓库的环境卫生，要求地面光洁无污物，货架物资摆放整齐、干净、无尘土，铁橱整齐、表层无尘土。每周进行一次大扫除，以保证物资在良好的环境中保存，做到用的时候不出问题。
四、物资计划
1、使用部门按照管理处提供的年度物资库存、使用情况，结合计划任务。编制本部门日常维修常用物资计划，会同有关部门核定后，由计划采购负责人每月按计划备齐用料，经部门主管签字后送采购负责人备料。
2、设备、工具的编制计划，总值不超过500元者，由部门主管签字，总值超过500元的，需公司经理审批后方能采购。
3、劳保用品按管理处制定发放标准由办公室负责编制计划。
4、办公用品、用具由使用部门编制计划，管理处主任审批后送交经理处。
5、材料计划采购员应将各项物资计划采购进行综合平衡，发现问题调查了解并及时与有关人员联系或向负责人汇报。
五、物资入库
1、一切采购物资，均需由计划采购人员填写入库单，经签字后在仓库办理入库手续。未办理入库手续的物资，除紧急外一律不得领用。
2、保管员应根据入库单和采购计划认真核对入库物资的型号、规格、数量及外观质量情况，设备等贵重物品还需查对技术文件是否齐全，发现问题应及时提出，然后方可在入库单上签字，经保管员签字入库的物资，其责任由保管员负责。
3、未经保管员在入库单上签字的物资收据或发票，财务不予报销。
4、已办理入库的物资，保管员应及时登账，并做好保管工作。
六、物资领用
1、日常维修用料，凭维修通知单由领用人填写领料单，经部门主管签字领用。
2、自建及大中修理工程用料，凭单项工程用料计划由领用人填写领料单，经部门主管签字领用。保管员应在单上注明领用数，以便核查。
3、设备、贵重物品凭批准的计划由部门主管填写领料单，经部门主管签字领用，领用人需在设备登记卡上签字。
4、工具的领用：
（1）各工种个人必须配备的常用小工具由使用人按规定品种数量填写领料单，经部门主管签字领用。
（2）各部门常用的工具由部门主管填写领料单，经部门主管签字领用。
（3）其他工具由仓库统一保管，重要工具如电钻、手枪钻、疏通机等用完后，由使用人擦拭干净后及时归还；如若没有擦拭干净，仓库不予接受，责任由使用人自负。
（4）工具丢失或损坏需按规定办理报失，报废或赔偿手续，未办清手续者不得补发。
5、劳保用品的领用：
（1）个人劳保用品按规定品种、数量及使用年限发放，由个人填写领料单经部门主管签字，并在个人劳保用品上登记签字。
（2）部门公用劳保用品由部门主管填写领料单经部门主管签字领用，并需在公用劳保用品登记本上签字。
（3）普遍发放的福利性劳保用品由办公室统一领出，按人登记发放。
6、办公用品用具凭原报批计划由部门主管填写领料单经领导签字后领用，保管员需在计划单上签字。
7、抢修等急需物资由使用人填写领料单经抢修负责人签字领用。紧急情况下，抢修人员可留条领用，事后按上述各有关规定补办手续。发现虚报冒领的，追究领用人责任。
8、一切物资不得自批、自领、自用，对自批、自领的领料单，保管员有权拒绝发料。
七、物料退库
1、下列物资应办理退库：
（1）已经出库但因情况变化而未使用的物资；
（2）已经出库但在使用中节余的物料，其中成件或整材如灯泡、插座、阀门、整张的板材等应办理退库。
（3）退库物资应由退库人用红笔填写退库单，经保管员验收签字，保管员应核减原领出数并予登账。
八、节约工作
1、用剩的零星辅料、辅件及不完整的余料应当由领用部门的主管交回仓库。
2、维修时回收的旧料，包括部件等由各部门主管交回仓库，并在维修中尽量予以修复和利用，大宗旧料也应当交回仓库，另行列账登记。
九、应对措施
1、上述工作标准中，属于保管员工作范畴不达标者，值班员应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。
2、对于上述工作标准，属于保管员工作范畴的，不达标达到两次者，监控员除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。
3、上述工作标准中，属于保管员工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。
十、最终目标
通过公司的正确指导和严格执行本工作准则，把仓库管理的物料摆放整齐，物料进出平衡，账目清晰明了，各种进出库手续齐全。真正为公司把好关，为各部门服好务，全心全意为管理处各项工作的顺利开展而做好铺垫工作，让公司放心、让业主满意。

二○○七年一月十五日

配电室工作标准

一、交接班制度
1、接班人员应提前10分钟到岗，正点接班，交接完毕，双方在值班日志上签字。接班后负责人对变电室内的设备进行全面检查。
2、交接班的内容
（1） 设备运行状态。模拟图是否与运行状况相符。
（2） 设备异常现象或缺陷，事故处理情况。
（3） 仪表、继电保护和直流电源运行和更动情况。
（4）本班是否办理停电情况及执行的倒闸操作，设备检修，试验情况。
（5）安全用具、防护用品及工具的清点、交接。
（6）领布布置的工作及对外联系情况。
3、在处理事故或倒闸操作时，不得进行交接。交接班发生事故时，应暂停交接，共同处理事故完毕后继续交接。
4、接班未办完交接手续单，交班者不能离开，如发现接班者饮酒，应拒绝交班，并报告有关负责人。
二、岗位责任制度
1、配电室岗位职责
（1）负责配电室高、低压变电设备的运行维护，检查清扫，处理故障，清除缺陷，定期检验。
（2）负责配电室高、低压供电系统的刀闸操作及办理停电手续。
（3）负责配电室仪表的抄算及运行日志的填写。
（4）负责配电室、变配电设备用品、备件、工具、材料、安全防护用品的管理。
（5）负责配电室及周围的卫生清洁。
（6）负责对供电公司的停送电联系及报告负荷。
2、配电人员必须具备的技术和条件
（1） 经过专门训练，持证上岗。
（2） 达到三熟、三能，即：
熟悉设备状况、运行方式和主接线；熟悉操作方法和事故处理；熟悉本岗位规章制度。
能分析运行状况；能及时发现设备缺陷及事故隐患；能掌握一般维修技能。
3、配电室人员必须严格遵守劳动纪律，认真执行各项操作规程、制度，不准擅离工作岗位，班前及班上严禁饮酒。
三、巡回检查制度
1、值班人员必须按规定时间、线路，巡视所管辖设备，发现异常现象或缺陷要及时处理，做好记录并报告有关负责人。
2、配电室内设备，每两小时巡视一次，并将巡视情况记录在案，巡视线路：
变压器→低压开关室→高压开关
3、遇到下列情况，应增加巡视次数：
（1） 雷雨、风雪等恶劣天气。
（2） 新装、该装、修后或长期停用新投入运行的设备。
（3） 设备有缺陷或异常现象时。
（4）入户电缆，即下户处（自坠开关、隔离开关）每天早班接班后巡视一次。
四、泵房的管理
1、参与小区水泵房二次加压的操作、管理。
2、每天每两小时巡视一次泵房，填写运行记录。
3、及时发现隐患或事故，并处理或上报。
4、负责泵房设备的检修工作。
5、负责泵房内部及周围的卫生清洁，每半年清洗一次水箱，并且进行消毒。
五、喷泉和路灯的管理
1、参与小区喷泉和路灯的检修、管理等工作。
2、负责小区内喷泉的定时开关，并定期检查设备的运行状况。
3、负责小区路灯的定时开关，并定期检查路灯的照明情况，发现问题及时维修。
4、负责参与小区内喷泉设备和路灯设备的事故修理情况。
六、应对措施
1、上述工作标准中，属于值班员工作范畴不达标者，值班员应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。
2、对于上述工作标准，属于值班员工作范畴的，不达标达到两次者，值班员除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。
3、上述工作标准中，属于值班员工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。

Ⅱ 最近我们物业管理部门对电梯系统的管理召开了一次专门会议，

【摘要】随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。 【关键词】小区物业、管理系统、用户、VB、ACCESS 目 录 第1章 系统概述 3 1.1 系统的研究意义 3 1.2 研究现状及设计目标 3 1.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析 3 1.2.2 现行研究存在的问题及解决办法 4 1.2.3 本课题要达到的设计目标 5 第2章 系统分析 7 2.1 系统的开发背景 7 2.2 小区物业管理系统的需求分析 7 第3章 系统设计 8 3.1 系统功能分析 8 3.2 系统模块设计 8 3.3 系统结构 8 3.3.1 系统模块结构图: 8 3.3.2 系统流程图 10 3.4 小区物业管理系统的数据库设计 10 3.5 开发工具 15 3.5.1 Visual Basic 15 3.5.2 ACCESS 16 第4章 系统实现 18 4.1 权限设置 18 4.1.1 登录新用户子模块窗体设计 18 4.1.2 修改老用户密码子模块窗体设计 18 4.1.3 添加新用户子模块窗体设计 19 4.2 物管中心 21 4.2.1 用户投诉子窗体设计 21 4.2.2 用户报修窗体设计 29 4.2.3 停车场管理子窗体设计 32 第5章 性能测试与分析 35 5.1 测试实例(测试集)的研究与选择 35 5.2 测试环境与测试条件 37 5.3 性能分析 37 第6章 结束语 38 参考文献 39 第1章 系统概述 1.1 系统的研究意义 随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。伴随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点,比如:效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。 随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。 作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。 因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情,在下面的各章中我们将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。 1.2 研究现状及设计目标 1.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析 随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为:减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题: 1.物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式:一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。 2.配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。 3.维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映(诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等)，往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。 4.物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。 5.物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。 6.物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。 7.物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。 (八)地区间发展不平衡。各个省(市、区)申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30%，参评城市不到全国城市的1%，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。 1.2.2 现行研究存在的问题及解决办法 国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。 1.国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。 2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约(或房屋使用公约)，并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。 3.加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。 4.设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。 5.实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。 6.加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。 7.强化管理、树立品牌。 8.建立激励机制，促进物业行业健康发展。 1.2.3 本课题要达到的设计目标 小区物业管理系统简介 小区物业信息管理系统使针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。 对物管中心来说小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。 在功能方面: 1. 对楼盘、户型要有介绍 2. 对住户、房产资料要有记录 3. 对楼房的租售情况有记录 4. 对物业设备要有登记 5. 对住户的水电煤气交费进行管理，保修进行处理 第2章 系统分析 2.1 系统的开发背景 小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源，对于小区的管理人员来说，物业管理包括物业设备管理、仪表数据管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦，还经常出错，给广大用户带来很多不便。为了更好的为广大住户服务，我们决定开发一套小区物业管理系统，帮助小区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来。 2.2 小区物业管理系统的需求分析 小区物业管理系统是面向小区的的各项事务，包括物业管理，资料管理等业务处理工作，是利用计算机进行集中管理而开发的系统。该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接ACCESS数据库进行开发的小区物业管理系统，力求与实际相结合具有查询、管理等功能，旨在达到使小区的管理和运营趋于计算机化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。 主要包括三大管理模块: 1.登录系统 对系统的安全性进行管理。 ○ 添加用户 为系统新用户设置用户名及口令。 ○修改密码 用于操作员更改自己的系统口令。 2.基本资料管理 主要介绍住户、房产等基本资料。 ○住户资料 介绍小区住户的姓名、工作单位等基本资料。 ○房产资料 介绍小区中房屋的一些房型、面积等基本资料。 3.物管中心，对小区各项常见业务的管理; 具体系统功能描述如下: 对报修、投诉、停车场、物业设备维修管理等进行管理 ○物业设备维修管理 提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料。 ○仪表数据管理 提供小区住户日常生活中水表、电表等数据资料。 ○停车场管理 记录小区用户车辆位置、停车用户等资料。 ○收费管理 记录小区住房日常生活中所缴水费、电费等数据资料。 ○用户投诉管理 记录投诉人资料、投诉内容及处理过程等资料。 ○用户报修管理 记录用户报修项目及处理的情况等资料。 ○用户维修管理 记录小区用户维修项目及处理的情况等资料。 第3章 系统设计 3.1 系统功能分析 小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能有对物业设备、仪表数据、停车场、收费、报修、投诉、维修等进行管理和基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理。提供各种信息的录入，比如投诉人资料、投诉内容及处理过程;物业报修、并可对物业公司所进行的物业维修;还包括对住户和房产信息的管理。物管中心不但含有小区日常项目的信息，而且还包含了对查询情况的统计功能。系统管理主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务。 3.2 系统模块设计 该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接Access数据库进行开发的小区物业管理系统，力求与实际相结合具有小区日常管理和统计等功能，旨在达到使小区的管理和人事数字化使之更加方便快捷以提高工作效率。 1.登录系统管理主要包括: 添加用户模块 包括:为系统新用户设置用户名及口令。 修改密码模块 包括:用于操作员更改自己的系统口令。 2.基本资料管理主要包括: 住户资料模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询。 房产资料模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询。 3.小区物业管理主要包括: 物业设备管理模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询等。 仪表数据管理模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询等。 停车场管理模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询等。 收费管理模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询等。 住户投诉管理模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询等。 用户报修管理模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询。 设备维修管理模块 包括:显示 添加 修改 删除 查询等。 全文请看参考资料

Ⅲ 物业公司如何对小区共用设备设施进行维护与保养

物业管理公司如果是规模庞大，有自己专业的技术队伍就可以对小区公用专设备设施属进行科学、安全的管理。可惜大部分的物业公司都没有那么强大的技术队伍？怎么办了？现在珠江三角洲出现了有专业承包专业项目的公司，如专门维修电梯的，专门维修门岗智能系统的，专门维修浇水系统的等等。由于是专业人士，所以维修成本低，技术成熟。把项目分包出去是降低成本和提高效率的有效方法，希望对你有人，我是做物业的。

Ⅳ 物业设备的电梯使用管理制度

1.电梯使用管理单位有哪些应急管理责任
1.1电梯使用管理单位应当根据本单位的实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。
1.2电梯使用管理单位应当制定电梯事故应急措施和救援预案。
1.3电梯使用管理单位应当与电梯维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任。
1.4电梯发生异常情况，电梯使用管理单位应当立即通知电梯维修保养单位或向电梯救援中心报告（已设立的），同时由本单位专业人员先行实施力所能及的处理。
2.电梯维修保养单位有哪些应急管理责任
2.1电梯维修保养单位作为救助工作的责任单位之一，应当建立严格的救助规程，配置一定数量的专业救援人员和相应的专业工具等，确保接到电梯发生紧急情况报告后，及时赶到现场进行救助。
3.乘客在遇到紧急情况下应采取哪些措施
3.1乘客在遇到紧急情况时，应当采取以下求救和自我保护措施：
3.1.1通过警铃、对讲系统、移动电话或电梯轿厢内的提示方式进行求援，如电梯轿厢内有病人或其它危急情况，应当告知救援人员。
3.1.2与电梯轿厢门或已开启的轿厢门保持一定距离，听从管理人员指挥。
3.1.3在救援人员到达现场前不得撬砸电梯轿厢门或攀爬安全窗，不得将身体的任何部位伸出电梯轿厢外。
3.1.4保持镇静，可做屈膝动作，以减轻对电梯急停的不适应。
4.电梯使用管理单位接报电梯紧急情况应采取哪些措施处理程序
4.1值班人员发现所管理的电梯发生紧急情况或接到求助信号后，应当立即通知本单位专业人员到现场进行处理，同时通知电梯维修保养单位。
4.2值班人员应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式，详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。
4.3值班人员应当了解电梯轿厢所停楼层的位置、被困人数、是否有病人或其它危险因素等情况，如有紧急情况应当立即向有关部门和单位报告。
4.4电梯使用管理单位的专业人员到达现场后可先行实施救援程序，如自行救助有困难，应当配合电梯维修保养单位实施救援。
5.当电梯突然停电或出现故障而停止运行，被困在轿厢的乘客应怎么办
5.1轿厢内的乘客应通知电梯维修人员，并耐心等待救援专业人员来开门放人；由于是非正常停梯，轿厢可能不是停在平层位置，所以不要自行扒开电梯门出去，以免造成乘客坠落事故。（如电梯不在平层位置，救援专业人员会首先将轿厢移动至平层位置后，然后才开门放人）。
6.乘客在电梯轿厢被困时宜应怎样解救
6.1到达现场的救援专业人员应当先判别电梯轿厢所处的位置再实施救援。
6.2电梯轿厢不在平层区域内时，按照下列程序实施救援：
6.1.1确定电梯轿厢所在位置；
6.1.2关闭电梯总电源；
6.1.3通过盘车将轿厢移动到平层位置；
6.1.4用紧急开锁钥匙打开电梯层门、轿厢门；
6.1.5疏导乘客离开轿厢，防止乘客跌伤；
6.1.6重新将电梯层门、轿厢门关好；
6.1.7在电梯出入口处设置禁用电梯的指示牌。
7.发生火灾时，应当采取哪些应急措施
7.1立即向消防部门报警。
7.2按动有消防功能电梯的消防按钮，使消防电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用；对于无消防功能的电梯，应当立即将电梯直驶至首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。在乘客离开电梯轿厢后，将电梯置于停止运行状态，用手关闭电梯轿厢厅门、轿门，切断电梯总电源。
7.3井道内或电梯轿厢发生火灾时，必须立即停梯疏导乘客撤离，切断电源，用灭火器灭火。
7.4有共用井道的电梯发生火灾时，应当立即将其余尚未发生火灾的电梯停于远离火灾蔓延区，或交给消防人员用以灭火使用。
7.5相邻建筑物发生火灾时，也应停梯，以避免因火灾停电造成困人事故。
8.发生地震时，应当采取哪些应急措施
8.1已发布地震预报的，应根据地方人民政府发布的紧急处理措施，决定电梯是否停止，何时停止。
8.2震前没有发出临震预报而突然发生震级和强度较大的地震，一旦有震感应当立即就近停梯，乘客迅速离开电梯轿厢。
8.3震后应当由专业人员对电梯进行检查和试运行，正常后方可恢复使用。
9.发生湿水时，应当采取哪些应急措施
9.1当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的上二层，停梯断电，以防止电梯轿厢进水。
9.2当底坑井道或机房进水较多，应当立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。
9.3对湿水电梯应当进行除湿处理。确认湿水消除，并经试梯无异常后，方可恢复使用。
9.5电梯恢复使用后，要详细填写湿水检查报告，对湿水原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档。
10.电梯使用管理单位如何进行善后处理工作
10.1如有乘客重伤，应当按事故报告程序进行紧急事故报告。
10.2向乘客了解事故发生的经过，调查电梯故障原因，协助做好相关的取证工作。
10.3如属电梯故障所致，应当督促电梯维修保养单位尽快检查并修复。
10.4及时向相关部门提交故障及事故情况汇报资料

Ⅳ 如何做好物业设备设施管理

做好设备设施管理是提现物业服务水平的一个重要部分，比如电梯、消防设版备这些，云家佳物业平权台的设备管理项可以帮助物业公司高效的做好设备设施管理，在每一台设备贴上二维码，物业扫码进行巡检维护，对每一台设备实时监督，建立完整的设备档案体系，每一台设备的巡检维护记录都可以追溯，使得物业设备管理互联化网、数据化、可追溯化。

Ⅵ 求：物业管理公司为管理中的小区更新的电梯和购置停车场的设施该如何做账

宁波车友交通设施有限公司是一家专业从事停车场安全设施、地下车库安全设施和道路安全设施产品的生产、销售、设计与施工为一体的综合性企业。网络“宁波车友交通设施”

Ⅶ 如何做好物业设备维修与管理

机电设备使用与日常维护管理规定

电梯故障维修标准作业程序

游泳池设备作业指导书

维修工具管理制度

中央空调操作规程

给排水设备设施的维修养护管理

供水管网检漏技术

给排水设备设施的日常操作管理

电气设备的保养规程

供电设备的档案管理

供电设备的安全管理

柴油发电机安全操作规程

变配电房的管理规定

电梯困人救援标准作业规程

电梯故障应急处理方案

消防电梯的使用方法及紧急情况下的应急措施

供电突发性事故的应急措施

电梯日常维修保养标准作业程序

电梯安全操作规程

消防水泵房管理

……

参考物业管理网

http://www.gywygl.com/54/9626.html

http://www.gywygl.com/54/9026.html

http://www.gywygl.com/54/9627.html

Ⅷ 物业单位怎么进行电梯安全管理

电梯属于特种设备。管理必须符合要求。
一般情况下物业公司都是委托给有资质的电梯维保公司，物业公司履行甲方权利进行监管。正常情况下，定期要对电梯进行日常维护、报检和应急情况的处理。
作为物业公司，日常的保洁员、保安员在清洁、巡视都有职责对设施设备查看。
物业工程维修部主要负责电梯设备的运行检查，并派出工作人员监管电梯公司。
客服人员负责日常的报修投诉和回访。
监控值班人员对应急通话报修要讯速转报具体部门，并做好监控记录。
希望能给你参考。